1. Чи можете ви купити і що дає купівля?
Купити може будь-хто. Іспанія не обмежує купівлю житла ні за громадянством, ні за місцем проживання. Покупець із Британії, США, України чи Норвегії проходить ті самі кроки й сплачує ті самі податки на купівлю, що й іспанець.
А от права жити в Іспанії купівля не дає. Посвідку на проживання для інвесторів у нерухомість, відому як «золота віза», скасовано з 3 квітня 2025 року законом Ley Orgánica 1/2025 de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia. Заяви, подані до цієї дати, розглядають за старими правилами, а вже видані посвідки чинні, і їх ще можна продовжити. Але сьогодні купівля житла до резидентства не веде. Якщо хочете жити в Іспанії, обирайте візу окремо від купівлі — без права на роботу, для цифрових кочівників або робочу. Усі варіанти пояснено в нашому посібнику про золоту візу.
Крім того, громадянин країни поза ЄС може перебувати в Шенгенській зоні без візи лише 90 днів із кожних 180. Власне житло цього не змінює.
2. Отримайте NIE
NIE (número de identidad de extranjero) — ваш ідентифікаційний і водночас податковий номер в Іспанії. Він починається з X, Y або Z, далі йдуть сім цифр і контрольна літера. Без NIE не підписати купчу, не сплатити податок на купівлю, не відкрити банківський рахунок і не сплачувати щорічні податки. NIE потрібен кожному покупцеві, тож подружжю, яке купує разом, знадобляться два.
NIE присвоюють за положенням про іноземців — Real Decreto 1155/2024 (Reglamento de extranjería), стаття 205 — іноземцям, які мають економічні, професійні чи соціальні зв’язки з Іспанією. Купівля житла — одна з таких підстав. У заяві підставу треба вказати.
Як подати заяву:
- Форма EX-15 з підписом, паспорт і його копія, а також документ, який пояснює, навіщо вам NIE (для купівлі — договір бронювання або лист від юриста).
- Збір: форма 790, код 012, сплачують в іспанському банку. Суму встановлюють щороку, онлайн-форма підставляє її сама.
- Де: за положенням заяву подають особисто — у консульстві Іспанії у вашій країні або в Іспанії, у поліцейському відділку чи офісі у справах іноземців (oficina de extranjería), за попереднім записом (cita previa).
- Строк: поліція має ухвалити рішення протягом п’яти днів. Якщо за цей час відповіді немає, заява вважається відхиленою.
Подавайте заздалегідь. На Коста-дель-Соль записатися на прийом для іноземців буває непросто. NIE — це не посвідка на проживання: сертифікат лише підтверджує номер і не дає права жити чи працювати в Іспанії. Кожен крок пояснено в нашому посібнику про NIE.
3. Відкрийте іспанський банківський рахунок
Закон цього не вимагає, але на практиці рахунок потрібен:
- Податок на нерухомість (IBI), податок на вивіз сміття, внески спільноті, електрику й воду списують автоматично з іспанського рахунку.
- Ціну й податки простіше сплачувати з іспанського рахунку, а нотаріус фіксує, звідки надійшов кожен платіж.
Нерезиденту відкривають рахунок нерезидента. Банк попросить паспорт, NIE і підтвердження того, де ви живете і звідки ваші гроші. Перш ніж обрати банк, запитайте про щомісячну плату за обслуговування та вартість переказів з-за кордону.
Переказ грошей з-за кордону: банки і в Іспанії, і у вашій країні перевіряють походження великих сум. Тримайте напоготові документи, які показують, звідки гроші (продаж, заощадження, спадщина). Якщо платите з іншої валюти, порівняйте курс свого банку з курсом спеціалізованого сервісу переказів.
4. Найміть власного юриста
Юрист не обов’язковий, але в Іспанії саме він робить перевірки, якими в інших країнах займаються оцінювач чи конвеєнсер. Наймайте того, хто працює лише на вас, а не того, кого порадив продавець чи забудовник.
- Вартість: зазвичай близько 1% ціни плюс 21% IVA. Домовтеся про фіксований гонорар письмово.
- Що він робить: перевірки з кроку 5, договори, порядок оплати й податок на купівлю.
- Довіреність: якщо ви не можете бути в Іспанії, видайте юристу довіреність на підписання. Підписати її можна в іспанського нотаріуса, у консульстві Іспанії за кордоном або в нотаріуса вашої країни з апостилем і присяжним перекладом. Обмежте довіреність цією купівлею.
5. Перевірте житло до будь-якої оплати
Саме ці перевірки рятують від дорогих проблем. Робить їх юрист, але вам варто знати, що саме він перевіряє.
Реєстр власності
- Nota simple з реєстру власності (Registro de la Propiedad) показує власника, іпотеку, обтяження чи арешт, якщо вони є, і зареєстрований опис об’єкта. Продавець має бути зареєстрованим власником, а всі обтяження треба зняти до підписання або в момент підписання.
- Дані кадастру (Catastro) мають збігатися з реєстром і з дійсністю: площа, призначення, адреса.
Борги, що переходять разом із житлом
- Спільнота власників. Несплачені внески переходять разом із житлом. За законом Ley 49/1960 sobre propiedad horizontal, стаття 9.1.e, покупець відповідає житлом за несплачені внески за рік купівлі й три попередні календарні роки. Продавець має заявити, що боргів немає, або вказати їхню суму й надати довідку від секретаря спільноти (її видають протягом семи днів після запиту). Без довідки нотаріус не посвідчить купчу, хіба що ви прямо від неї відмовитеся. Не відмовляйтеся.
- IBI. Попросіть останні квитанції про сплату податку на нерухомість. Несплачений IBI теж забезпечений житлом: об’єкт відповідає за всю суму податку (Real Decreto Legislativo 2/2004, texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, стаття 64.1), а нотаріус запитує про несплачений IBI.
Ліцензії та містобудування
- Чи легальне житло? На Коста-дель-Соль трапляються будинки, збудовані без ліцензії або з відступом від неї. Запитайте у відділі містобудування мерії (urbanismo), чи мають житло, прибудови й басейн усі потрібні ліцензії і чи немає щодо них відкритих проваджень.
- Дозвіл на заселення. В Андалусії заселення житла оформлюють у мерії (declaración responsable de ocupación або, для старіших будинків, ліцензія на перше заселення). Без цього документа комунальні компанії не укладуть постійний договір постачання (Ley 7/2021 de impulso para la sostenibilidad del territorio de Andalucía, LISTA, стаття 142).
- Енергетичний сертифікат. До договору купівлі-продажу додають копію зареєстрованого енергетичного сертифіката та його етикетки (Real Decreto 390/2021 por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios, стаття 17.2). Сертифікат чинний десять років, а для житла класу G — п’ять.
- Подобова оренда. Якщо плануєте здавати житло туристам, спершу все з’ясуйте в спільноті й мерії. З квітня 2025 року для нової туристичної оренди в будинку потрібна пряма згода трьох п’ятих власників, яким до того ж належать три п’ятих часток (Ley 49/1960, статті 7.3 і 17.12, у редакції Ley Orgánica 1/2025). Муніципальну ліцензію теж ніхто не гарантує.
Купівля на етапі будівництва: захистіть свої платежі
Коли дозвіл на будівництво вже отримано, забудовник, який бере гроші до завершення житла, має гарантувати кожен платіж разом із податками й законними відсотками — страховим полісом або банківською гарантією (aval) на ваше ім’я — і зараховувати гроші на спеціальний рахунок у банку, окремо від інших коштів (Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación, перше додаткове положення). У договорі мають бути вказані гарант і рахунок, а документ про гарантію ви отримуєте під час підписання.
Якщо будівництво не почалося або житло не здали вчасно, спершу вимагайте повернення грошей від забудовника. Якщо він не повернув їх за 30 днів, звертайтеся до страховика: той має заплатити протягом наступних 30 днів. Банківська гарантія втрачає силу, якщо ви не вимагаєте виплати протягом двох років після порушення. Вимагайте окрему гарантію на кожен платіж, а не обіцянку.
6. Забронюйте житло й підпишіть договір arras
- Бронювання. Агент може попросити невеликий платіж за бронювання, щоб на кілька днів зняти житло з продажу, поки юрист робить перевірки. Домовтеся письмово, що гроші повернуть, якщо перевірки виявлять проблеми.
- Договір arras. Якщо перевірки нічого не виявили, ви підписуєте приватний договір завдатку (contrato de arras) і сплачуєте завдаток. На Коста-дель-Соль зазвичай це 10% ціни, але суму можна обговорити. У договорі встановлюють кінцевий строк підписання купчої.
За звичайних arras penitenciales (стаття 1454 Цивільного кодексу Іспанії (Código Civil)) покупець, який відмовляється від угоди, втрачає завдаток, а продавець, який відмовляється, повертає його в подвійному розмірі. Вид завдатку має бути чітко прописаний у договорі, тож дайте юристу прочитати договір до підписання.
Купуєте з іпотекою? Отримайте схвалення банку до підписання arras. Цей шлях описано в нашому посібнику з купівлі з іпотекою.
7. Порахуйте, скільки грошей потрібно
Ціна — це ще не вся сума. Ось приклад для житла за 300 000 € без іпотеки в Андалусії:
| Витрата | Вторинне житло | Новобудова |
|---|---|---|
| Податок на передачу права власності (ITP) 7% | 21 000 € | — |
| IVA 10% | — | 30 000 € |
| Гербовий збір (AJD) 1,2% | — | 3 600 € |
| Нотаріус | 500 – 1 000 € | 500 – 1 000 € |
| Реєстр власності | 400 – 650 € | 400 – 650 € |
| Юрист (1% + 21% IVA) | 3 630 € | 3 630 € |
| Gestoría | 300 € | 300 € |
| Податки й збори | 25 830 – 26 580 € (8,6–8,9%) | 38 430 – 39 180 € (12,8–13,1%) |
- Вторинне житло: 7% рахують від більшої з двох сум — ціни або кадастрової референтної вартості (valor de referencia). Для основного житла деякі покупці мають право на знижені ставки (наприклад, молодші за 35 років), але на житло для відпочинку вони не поширюються.
- Новобудова: IVA рахують від ціни, а 1,2% гербового збору — від більшої з двох сум: ціни або референтної вартості.
- Агентство нерухомості: в Іспанії його комісію зазвичай погоджують із продавцем. Переконайтеся, що письмово на вас її не переклали.
Порахуйте свої цифри: калькулятор витрат на купівлю зробить цей розрахунок для будь-якої ціни — для вторинного житла чи новобудови — і покаже джерело кожної ставки. Кожен податок і збір пояснено в нашому посібнику про витрати на купівлю.
8. Підписання в нотаріуса
Ви (або ваш представник), продавець і юристи підписуєте купчу (escritura pública de compraventa) у нотаріуса. Нотаріус — державна посадова особа і не діє в інтересах жодної зі сторін: він перевіряє особи, право власності продавця й довідки, зачитує купчу і фіксує, як сплачено ціну.
- Оплата: зазвичай банківським чеком (cheque bancario), який передають у нотаріуса, або банківським переказом, який нотаріус може перевірити. Погодьте спосіб оплати з юристом продавця заздалегідь.
- Ключі: ви отримуєте після підписання купчої та сплати ціни.
Купівля в продавця-нерезидента
Якщо продавець не є резидентом Іспанії, ви маєте утримати 3% ціни і сплатити їх податковій агенції за продавця за формою 211 (Real Decreto Legislativo 5/2004, texto refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes, стаття 25.2). Муніципальний податок plusvalía зазвичай сплачує продавець, але якщо продавець — фізична особа-нерезидент, платити доведеться вам як покупцю (Real Decreto Legislativo 2/2004, стаття 106.2). Обидві суми ваш юрист утримує з ціни. Продаєте самі? Читайте наш посібник з продажу для нерезидентів.
9. Після підписання
- Реєстрація. Нотаріус надсилає купчу в електронному вигляді до реєстру власності. Саме реєстрація захищає ваше право власності.
- Податок на купівлю. Юрист або gestoría у встановлений законом строк подає декларацію і сплачує податок на передачу права власності чи гербовий збір (в Андалусії — форма 600, за Real Decreto Legislativo 1/1993, texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados).
- Комунальні послуги й спільнота. Переоформіть на себе договори на електрику й воду та рахунок у спільноті, налаштуйте автоматичні списання, зокрема IBI та податку на сміття.
- Щорічна декларація. Власник-нерезидент подає податкову декларацію за житло щороку, навіть якщо його ніхто не орендує. Скільки платити й коли, пояснено в нашому посібнику з Modelo 210.
Скільки коштуватиме утримання щороку? IBI, внески спільноті, страховка й податок для нерезидентів. Порахуйте в калькуляторі щорічних витрат.
10. Помилки, яких варто уникати
- Довіритися юристу продавця чи забудовника. Його завдання — закрити угоду, а не захищати вас.
- Платити завдаток до перевірок. Після підписання arras відмова коштує вам завдатку.
- Забути про витрати. Близько 9% для вторинного житла й 13% для новобудови — з ваших власних грошей.
- Ігнорувати референтну вартість. Якщо вона вища за вашу ціну, податок рахують від неї.
- Платити за житло на етапі будівництва без гарантії на кожен платіж.
- Вважати, що житло дає резидентство. Уже не дає.
- Забути про Modelo 210. Її подають щороку, і ніхто про це не нагадає.
Чек-лист
- NIE є в кожного покупця
- Іспанський банківський рахунок відкрито
- Незалежного юриста найнято, гонорар погоджено письмово
- Довіреність підписано, якщо вас не буде в Іспанії
- Nota simple перевірено: власник, іпотеки, обтяження
- Довідку про борги перед спільнотою (без відмови від неї) і останні квитанції IBI переглянуто
- Ліцензії й дозвіл на заселення перевірено в мерії
- Енергетичний сертифікат отримано
- Є банківська гарантія чи страховка на кожен платіж (на етапі будівництва)
- Юрист прочитав договір arras, завдаток сплачено
- Податки й збори закладено в бюджет
- 3% і plusvalía утримано, якщо продавець — нерезидент
- Купчу підписано, ключі отримано
- Комунальні послуги, спільнота й списання оформлено на вас
- Modelo 210 внесено в календар
