Витрати на купівлю на Коста-дель-Соль визначають андалузькі та іспанські закони й офіційні тарифи. Вони однакові для всіх покупців — іспанців та іноземців, резидентів і нерезидентів. Важать лише дві речі: вторинне це житло чи нове і скільки воно коштує.
1. Коротка відповідь
Ось скільки ви заплатите понад ціну, якщо купуєте без іпотеки житло, яке не буде вашим основним місцем проживання в Іспанії. У суми входять податок на купівлю, нотаріус, реєстр власності, юрист за 1% + IVA і gestoría:
| Ціна, € | Вторинне житло, € | Новобудова, € |
|---|---|---|
| 150 000 | 13 377–14 127 | 19 677–20 427 |
| 200 000 | 17 528–18 278 | 25 928–26 678 |
| 300 000 | 25 830–26 580 | 38 430–39 180 |
| 500 000 | 42 434–43 184 | 63 434–64 184 |
| 1 000 000 | 83 806–84 556 | 125 806–126 556 |
| Частка від ціни | 8,4–9,4% | 12,6–13,6% |
Що дорожче житло, то трохи менший відсоток, бо послуги нотаріуса й реєстру дорожчають повільніше, ніж зростає ціна. Майже вся сума — податки. Сайти, які називають 10–15% для всієї Іспанії, враховують регіони, де ITP вищий, ніж 7% в Андалусії.
Ваші власні цифри: калькулятор витрат на купівлю зробить такий розрахунок для будь-якої ціни й покаже джерело кожної ставки. Додайте іпотеку або референтну вартість — і він усе перерахує.
2. Вторинне житло: 7% ITP
Житло, куплене в приватної особи, оподатковують податком на передачу майна (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, ITP). В Андалусії загальна ставка — 7% (Ley 5/2021 de Tributos Cedidos de Andalucía, стаття 41). IVA на вторинне житло не нараховують.
Податок рахують від більшої із двох сум: ціни або референтної вартості кадастру (valor de referencia) на день купівлі (Real Decreto Legislativo 1/1993, texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, стаття 10.2). Референтну вартість кадастр встановлює для кожного об’єкта.
Приклад: ви домовилися про 280 000 € за житло, референтна вартість якого — 310 000 €. 7% рахують від 310 000 €: виходить 21 700 €, а не 19 600 €. Перевірте референтну вартість на порталі кадастру (Sede Electrónica del Catastro), перш ніж погоджувати ціну, або попросіть про це юриста.
Якщо, на вашу думку, референтну вартість визначено неправильно, оскаржити її можна лише після сплати податку — заявою про виправлення декларації (стаття 10.3). Спершу платите, потім вимагаєте.
Знижені ставки для основного житла
- 6% для будь-якого покупця, якщо житло стане вашим основним місцем проживання і коштує не більше 150 000 € (Ley 5/2021, стаття 43.1.a).
- 3,5% для житла до 150 000 €, якщо вам менше 35 років, ви постраждали від домашнього насильства чи тероризму або житло розташоване в населеному пункті, де менше 3 000 жителів (стаття 43.1).
- 3,5% для житла до 250 000 € для багатодітної родини або якщо покупець чи член його родини має інвалідність 33% і більше (стаття 43.1).
Ці ставки діють лише для житла, у якому ви житимете постійно. За житло для відпочинку чи здачі в оренду завжди платять 7%.
3. Новобудова: 10% IVA і 1,2% гербового збору
Нове житло, куплене в забудовника, оподатковують не ITP, а IVA за зниженою ставкою 10%. Вона поширюється на житло і на продані разом із ним машиномісця (не більше двох) та допоміжні приміщення (Ley 37/1992 del Impuesto sobre el Valor Añadido, стаття 91.Uno.1.7º). Комерційні приміщення ніколи не вважаються допоміжними, і для них ставка — 21%.
Крім того, з акта купівлі сплачують гербовий збір (Actos Jurídicos Documentados, AJD) — в Андалусії 1,2% (Ley 5/2021, стаття 49). Гербовий збір рахують від більшої із сум: ціни або референтної вартості (Real Decreto Legislativo 1/1993, стаття 30.1), а IVA — від ціни.
- Купівля на етапі будівництва: IVA нараховують на кожен платіж до передачі житла в момент оплати (Ley 37/1992, стаття 75.Dos), тож він уже входить у ваші платежі забудовнику. 1,2% гербового збору сплачують під час підписання акта.
- Основне житло: гербовий збір знижується до 1%, 0,3% або 0,1% за тих самих умов, що й знижені ставки ITP (Ley 5/2021, стаття 50). IVA залишається 10%.
Чому новобудова дорожча? Для житла за 300 000 € IVA і гербовий збір разом становлять 33 600 €, тоді як ITP на вторинному ринку — 21 000 €. Ціни новобудов часто вказують без IVA, тож уточнюйте, чи він уже включений.
4. Нотаріус, реєстр, юрист і gestoría
| Збір для житла за 300 000 € | Сума |
|---|---|
| Нотаріус (офіційний тариф) | 500–1 000 € |
| Реєстр власності (офіційний тариф) | 400–650 € |
| Юрист (1% + 21% IVA) | 3 630 € |
| Gestoría | 300 € |
| Збори | 4 830–5 580 € |
- Нотаріус і реєстр: обидва беруть плату за офіційними тарифами, які встановлено королівськими декретами й які однакові в усіх офісах (Real Decreto 1426/1989, Arancel de los Notarios; Real Decreto 1427/1989, Arancel de los Registradores). Зі зростанням ціни тарифи ростуть повільно: для житла за 1 000 000 € нотаріус коштуватиме приблизно 811–1 311 €, реєстр — 596–846 €. Сума залежить також від обсягу акта й кількості копій.
- Хто платить нотаріусу: за законом продавець оплачує оформлення самого акта, а покупець — першу копію та все, що після продажу, якщо договір не передбачає іншого (Código Civil, стаття 1455). Договір завдатку (arras) може розподілити витрати інакше, тож прочитайте його. Реєстр оплачує покупець.
- Юрист: не обов’язковий, але це єдиний ваш радник, який працює лише на вас. Зазвичай бере близько 1% ціни плюс 21% IVA. Домовтеся про фіксований гонорар письмово.
- Gestoría: подає декларацію, сплачує податок на купівлю й передає акт до реєстру. Часто цим займається або все організовує ваш юрист.
5. З іпотекою
Сьогодні більшість витрат на іпотеку бере на себе банк. Гербовий збір з іпотечного акта сплачує банк (Real Decreto Legislativo 1/1993, стаття 29). Він же оплачує нотаріуса за цей акт, його реєстрацію і gestoría (Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, стаття 14.1.e). Ви оплачуєте оцінку (tasación) і копії, які замовите.
Приклад для вторинного житла за 300 000 € з іпотекою 200 000 €:
| Витрата | Сума |
|---|---|
| ITP 7% | 21 000 € |
| Нотаріус, реєстр, юрист, gestoría | 4 830–5 580 € |
| Оцінка житла | 300–600 € |
| Податки й збори | 26 130–27 180 € |
| Потрібно власних грошей (ціна + витрати − іпотека) | 126 130–127 180 € |
Банк дає гроші під житло, а не під витрати, тож податки й збори платять із власних коштів. Решту пояснено в нашому посібнику з іпотеки. Плата за рахунок і перекази, обмін валюти та послуги брокера, якщо він є, — окремо; просіть розрахунок письмово.
6. Витрати, про які забувають
Що, можливо, доведеться сплатити або утримати
- Продавець живе за кордоном: ви маєте утримати 3% ціни і протягом місяця сплатити їх податковій агенції (Real Decreto Legislativo 5/2004, texto refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes, стаття 25.2). Це не ваші витрати: суму утримують із ціни. Але якщо ви її не сплатите, відповідатиме житло.
- Plusvalía: муніципальний податок на приріст вартості землі при продажу сплачує продавець. Але якщо продавець — нерезидент, покупець мусить сплатити податок замість нього (Real Decreto Legislativo 2/2004, texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, стаття 106.2). Домовтеся письмово, що цю суму утримають із ціни.
- IBI за поточний рік: податок на нерухомість сплачує той, хто є власником на 1 січня (той самий закон, стаття 75). Покупець і продавець можуть поділити рахунок за цей рік пропорційно до днів володіння; пропишіть це в договорі.
- Оплата банківським чеком: за випуск банківського чека (cheque bancario) банки беруть комісію. Дізнайтеся її у свого банку заздалегідь або домовтеся з продавцем про переказ, який нотаріус зможе перевірити.
- Агентство нерухомості: на вторинному ринку комісію агентству зазвичай платить продавець. Уважно читайте будь-який лист про огляд чи бронювання, який агентство просить підписати: там може бути написано інше.
- Борги, що переходять із житлом: несплачені внески спільноті й IBI переходять до нового власника разом із житлом. Як перевірити їх до оплати, показано в нашому покроковому посібнику з купівлі.
Витрати до і після купівлі
- До: NIE, іспанський банківський рахунок, переклади і довіреність, якщо ви не підписуватимете документи особисто.
- Після: комунальні послуги, страховка, внески спільноті, IBI і, якщо ви живете за кордоном, щорічний податок нерезидента (Modelo 210). Порахуйте їх у калькуляторі щорічних витрат.
- Надбавки до IBI: муніципалітети можуть підвищити IBI для житла, яке понад два роки стоїть порожнім без поважної причини, і для житла, яке здають туристам. Поза оголошеною зоною напруженого ринку житла надбавку за порожнє житло можна нарахувати лише власникам чотирьох і більше об’єктів, а надбавку за туристичну оренду — не можна взагалі (Real Decreto Legislativo 2/2004, стаття 72, зі змінами, внесеними Real Decreto-ley 29/2026). Якщо житло використовують як друге, це вважають поважною причиною протягом чотирьох років. Станом на жовтень 2026 року в Андалусії жодної такої зони не оголошено.
- Меблі й облаштування: перевірте, що входить у ціну. У новобудові зі специфікації (memoria de calidades) видно, чи є кухонна техніка, кондиціонер або меблі.
7. Покупці не з ЄС і «податок 100%»
У січні 2025 року уряд Іспанії запропонував податок до 100% вартості житла, яке купують нерезиденти не з ЄС. Його так і не ухвалили. Станом на жовтень 2026 року такого закону немає, і покупець із Великої Британії, США, України чи будь-якої іншої країни сплачує точно ті самі податки, що й іспанець.
Золоту візу теж скасували: купівля житла більше не дає права на проживання. Що робити натомість, пояснено в нашому посібнику про золоту візу.
8. Помилки, яких варто уникати
- Рахувати тільки ціну. Майте в запасі близько 9% понад ціну для вторинного житла і 13% для новобудови.
- Ігнорувати референтну вартість. Якщо вона вища за ціну, то й податок вищий. Перевірте її, перш ніж погоджувати ціну.
- Розраховувати на знижену ставку для житла для відпочинку. Знижені ставки діють лише для основного житла.
- Не питати, чи включено IVA. Ціни новобудов часто вказують без нього.
- Не домовитися, хто що оплачує. Пропишіть у договорі завдатку, хто платить нотаріусу, plusvalía та IBI за поточний рік.
- Забути про 3% і plusvalía, коли продавець живе за кордоном. Утримайте обидві суми з ціни під час підписання в нотаріуса.
Чек-лист
- Вторинне чи нове житло: ITP або IVA плюс гербовий збір закладено в бюджет
- Референтну вартість кадастру порівняно з ціною
- Новобудова: з’ясовано, чи включено IVA в ціну
- Основне житло: знижену ставку та її умови перевірено
- Фіксований гонорар юриста погоджено письмово
- У договорі завдатку визначено, хто платить нотаріусу, plusvalía та IBI
- Продавець-нерезидент: 3% і plusvalía утримано з ціни
- Іпотека: оцінку й банківські комісії враховано, витрати — з власних коштів
- Щорічні витрати пораховано
