Los gastos de comprar en la Costa del Sol los fijan la ley andaluza, la ley estatal y los aranceles oficiales. Son los mismos para todos los compradores, españoles o extranjeros, residentes o no. Lo que los decide es si la vivienda es de segunda mano o nueva y su precio.
1. La respuesta corta
Esto es lo que pagas además del precio sin hipoteca, por una vivienda que no será tu residencia habitual en España. Las cifras incluyen el impuesto de la compra, la notaría, el registro de la propiedad, un abogado al 1 % + IVA y una gestoría:
| Precio | Segunda mano | Obra nueva |
|---|---|---|
| 150.000 € | 13.377–14.127 € | 19.677–20.427 € |
| 200.000 € | 17.528–18.278 € | 25.928–26.678 € |
| 300.000 € | 25.830–26.580 € | 38.430–39.180 € |
| 500.000 € | 42.434–43.184 € | 63.434–64.184 € |
| 1.000.000 € | 83.806–84.556 € | 125.806–126.556 € |
| Porcentaje del precio | 8,4–9,4 % | 12,6–13,6 % |
El porcentaje baja un poco al subir el precio, porque la notaría y el registro crecen más despacio que el precio. Casi todo son impuestos. Las webs que hablan de un 10–15 % para toda España incluyen comunidades con un ITP más alto que el 7 % de Andalucía.
Tus propias cifras: la calculadora de gastos de compra da este desglose para cualquier precio, con la fuente de cada tipo. Añade una hipoteca o un valor de referencia y se ajusta.
2. Segunda mano: ITP del 7 %
Una vivienda comprada a un particular paga el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP). En Andalucía el tipo general es el 7 % (Ley 5/2021 de Tributos Cedidos de Andalucía, artículo 41). Una vivienda de segunda mano no paga IVA.
El impuesto se calcula sobre el mayor entre el precio y el valor de referencia del Catastro en la fecha de la compra (Real Decreto Legislativo 1/1993, texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, artículo 10.2). El Catastro fija el valor de referencia de cada inmueble.
Ejemplo: acuerdas 280.000 € por una vivienda con un valor de referencia de 310.000 €. El 7 % se aplica sobre 310.000 €: 21.700 €, no 19.600 €. Consulta el valor de referencia en la Sede Electrónica del Catastro antes de cerrar el precio, o pídeselo a tu abogado.
Si crees que el valor de referencia es incorrecto, solo puedes impugnarlo después de pagar, pidiendo la rectificación de la autoliquidación (artículo 10.3). Primero pagas y luego reclamas.
Tipos reducidos para la vivienda habitual
- 6 % para cualquier comprador, si la vivienda será tu residencia habitual y su valor no supera los 150.000 € (Ley 5/2021, artículo 43.1.a).
- 3,5 % hasta 150.000 € si tienes menos de 35 años, eres víctima de violencia de género o de terrorismo, o la vivienda está en un municipio de menos de 3.000 habitantes (artículo 43.1).
- 3,5 % hasta 250.000 € para una familia numerosa o si el comprador o un miembro de su unidad familiar tiene una discapacidad del 33 % o más (artículo 43.1).
Estos tipos son para la vivienda en la que vas a vivir de forma habitual. Una vivienda de vacaciones o para alquilar paga siempre el 7 %.
3. Obra nueva: IVA del 10 % y AJD del 1,2 %
Una vivienda nueva comprada al promotor paga IVA en lugar de ITP, al tipo reducido del 10 %. Incluye la vivienda y hasta dos plazas de garaje y anexos vendidos con ella (Ley 37/1992 del Impuesto sobre el Valor Añadido, artículo 91.Uno.1.7º). Los locales de negocio nunca son anexos y pagan el 21 %.
Además, la escritura de compra paga Actos Jurídicos Documentados (AJD) del 1,2 % en Andalucía (Ley 5/2021, artículo 49). El AJD se calcula sobre el mayor entre el precio y el valor de referencia (Real Decreto Legislativo 1/1993, artículo 30.1); el IVA, sobre el precio.
- Compra sobre plano: el IVA se devenga con cada pago anticipado que haces antes de la entrega, a medida que pagas (Ley 37/1992, artículo 75.Dos). Tus pagos al promotor ya lo incluyen. El 1,2 % de AJD se paga en la escritura.
- Vivienda habitual: el AJD baja al 1 %, al 0,3 % o al 0,1 % en las mismas condiciones que los tipos reducidos de ITP (Ley 5/2021, artículo 50). El IVA sigue en el 10 %.
¿Por qué sale más cara la obra nueva? En una vivienda de 300.000 €, el IVA y el AJD suman 33.600 €, frente a 21.000 € de ITP en una de segunda mano. Los precios de obra nueva se anuncian a menudo sin IVA: pregunta si el precio lo incluye.
4. Notaría, registro, abogado y gestoría
| Gasto en una vivienda de 300.000 € | Importe |
|---|---|
| Notaría (arancel oficial) | 500–1.000 € |
| Registro de la propiedad (arancel oficial) | 400–650 € |
| Abogado (1 % + 21 % IVA) | 3.630 € |
| Gestoría | 300 € |
| Gastos | 4.830–5.580 € |
- Notaría y registro: ambos cobran por aranceles oficiales fijados por real decreto, iguales en todas las oficinas (Real Decreto 1426/1989, Arancel de los Notarios; Real Decreto 1427/1989, Arancel de los Registradores). Los aranceles crecen despacio con el precio: para una vivienda de 1.000.000 €, la notaría ronda los 811–1.311 € y el registro los 596–846 €. El importe depende también de la extensión de la escritura y del número de copias.
- Quién paga la notaría: por ley, el vendedor paga el otorgamiento de la escritura y el comprador la primera copia y todo lo posterior a la venta, salvo pacto en contrario (Código Civil, artículo 1455). El contrato de arras puede fijar otro reparto, así que léelo. El registro lo paga el comprador.
- Abogado: no es obligatorio, pero es tu único asesor que trabaja solo para ti. Normalmente en torno al 1 % del precio más el 21 % de IVA. Pide un precio cerrado por escrito.
- Gestoría: presenta y paga el impuesto de la compra y lleva la escritura al registro. A menudo lo hace tu abogado o lo organiza él.
5. Con hipoteca
Hoy el banco paga la mayor parte de los gastos de la hipoteca. El banco es el sujeto pasivo del AJD de la escritura de préstamo (Real Decreto Legislativo 1/1993, artículo 29). También paga la notaría de esa escritura, su inscripción y la gestoría (Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, artículo 14.1.e). Tú pagas la tasación y las copias que pidas.
Para una vivienda de segunda mano de 300.000 € con una hipoteca de 200.000 €:
| Gasto | Importe |
|---|---|
| ITP 7 % | 21.000 € |
| Notaría, registro, abogado, gestoría | 4.830–5.580 € |
| Tasación | 300–600 € |
| Impuestos y gastos | 26.130–27.180 € |
| Dinero propio necesario (precio + gastos − hipoteca) | 126.130–127.180 € |
El banco presta sobre la vivienda, no sobre los gastos: los impuestos y gastos salen de tu dinero. Nuestra guía de la hipoteca explica el resto. Las comisiones de la cuenta y de las transferencias, el cambio de divisa y un posible intermediario son aparte; pídelos por escrito.
6. Gastos que se olvidan
Lo que puedes tener que pagar o retener
- Un vendedor que vive fuera: debes retener el 3 % del precio e ingresarlo en Hacienda en el plazo de un mes (Real Decreto Legislativo 5/2004, texto refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes, artículo 25.2). No es un gasto para ti: sale del precio. Si no lo ingresas, la vivienda responde de él.
- La plusvalía: el impuesto municipal sobre el aumento de valor del terreno corresponde al vendedor en una venta. Pero cuando el vendedor no es residente, el comprador debe pagarlo como sustituto (Real Decreto Legislativo 2/2004, texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, artículo 106.2). Acuerda por escrito que se retiene del precio.
- El IBI del año: lo debe quien es propietario el 1 de enero (misma ley, artículo 75). Comprador y vendedor pueden acordar repartir el recibo de ese año según los días de cada uno; ponlo en el contrato.
- Pago con cheque bancario: los bancos cobran una comisión por emitir un cheque bancario. Pregunta la comisión a tu banco con antelación, o acuerda con el vendedor pagar por una transferencia que el notario pueda comprobar.
- La inmobiliaria: en una vivienda de segunda mano, la comisión de la agencia la paga normalmente el vendedor. Lee cualquier hoja de visita o de reserva que te pida firmar una agencia, porque puede decir otra cosa.
- Deudas de la vivienda: las cuotas de comunidad y el IBI impagados siguen a la vivienda. Nuestra guía de compra paso a paso explica cómo comprobarlos antes de pagar.
Gastos antes y después
- Antes: el NIE, una cuenta bancaria española, traducciones y un poder si no vas a firmar en persona.
- Después: suministros, seguro del hogar, comunidad, IBI y, si vives fuera, el impuesto anual de no residentes (modelo 210). Calcúlalos con la calculadora de gastos anuales.
- Recargos del IBI: los ayuntamientos pueden recargar el IBI de una vivienda vacía más de dos años sin causa justificada y el de una vivienda de uso turístico. Fuera de una zona de mercado residencial tensionado declarada, el recargo por vivienda vacía solo se aplica a titulares de cuatro o más viviendas, y el de uso turístico no se aplica (Real Decreto Legislativo 2/2004, artículo 72, modificado por el Real Decreto-ley 29/2026). El uso como segunda residencia es causa justificada hasta cuatro años. A octubre de 2026, Andalucía no ha declarado ninguna zona tensionada.
- Muebles y equipamiento: comprueba qué incluye el precio. En obra nueva, la memoria de calidades dice si hay electrodomésticos, aire acondicionado o muebles.
7. Compradores de fuera de la UE y el «impuesto del 100 %»
En enero de 2025 el Gobierno propuso un impuesto de hasta el 100 % del valor sobre las viviendas compradas por no residentes de fuera de la UE. No se ha aprobado. A octubre de 2026 no es ley, y un comprador del Reino Unido, de Estados Unidos o de cualquier otro país paga exactamente los mismos impuestos que un comprador español.
La golden visa también se cerró: comprar una vivienda ya no da la residencia. Nuestra guía de la golden visa explica qué hacer en su lugar.
8. Errores que debes evitar
- Contar solo con el precio. Reserva en torno a un 9 % en efectivo para una vivienda de segunda mano y un 13 % para obra nueva, además del precio.
- Ignorar el valor de referencia. Si supera el precio, el impuesto también. Compruébalo antes de cerrar el precio.
- Esperar un tipo reducido para una vivienda de vacaciones. Los tipos reducidos son solo para la residencia habitual.
- No preguntar si el IVA está incluido. Los precios de obra nueva se anuncian a menudo sin él.
- Dejar el reparto de gastos en el aire. Escribe en el contrato de arras quién paga la notaría, la plusvalía y el IBI del año.
- Olvidar el 3 % y la plusvalía cuando el vendedor vive fuera. Retén ambos del precio en la notaría.
Lista de comprobación
- Segunda mano u obra nueva: ITP, o IVA más AJD, presupuestado
- Valor de referencia del Catastro comparado con el precio
- Obra nueva: confirmado si el precio incluye IVA
- Vivienda habitual: tipo reducido comprobado, con sus condiciones
- Precio cerrado del abogado por escrito
- El contrato de arras dice quién paga la notaría, la plusvalía y el IBI
- Vendedor no residente: 3 % y plusvalía retenidos del precio
- Hipoteca: tasación y comisiones presupuestadas, gastos con dinero propio
- Gastos anuales calculados
