Расходы на покупку на Коста-дель-Соль устанавливают андалузский и испанский законы и официальные тарифы. Они одинаковы для всех покупателей — испанцев или иностранцев, резидентов или нет. Решают две вещи: вторичное это жильё или новое и его цена.
1. Короткий ответ
Вот что вы платите сверх цены без ипотеки за жильё, которое не будет вашим основным местом жительства в Испании. Суммы включают налог на покупку, нотариуса, реестр недвижимости, юриста за 1% + IVA и gestoría:
| Цена, € | Вторичное жильё, € | Новостройка, € |
|---|---|---|
| 150 000 | 13 377–14 127 | 19 677–20 427 |
| 200 000 | 17 528–18 278 | 25 928–26 678 |
| 300 000 | 25 830–26 580 | 38 430–39 180 |
| 500 000 | 42 434–43 184 | 63 434–64 184 |
| 1 000 000 | 83 806–84 556 | 125 806–126 556 |
| Доля от цены | 8,4–9,4% | 12,6–13,6% |
Процент немного снижается с ростом цены, потому что нотариус и реестр дорожают медленнее цены. Почти всё — налоги. Сайты, которые называют 10–15% для всей Испании, учитывают регионы с более высоким ITP, чем 7% в Андалусии.
Ваши собственные цифры: калькулятор расходов на покупку даёт такой расчёт для любой цены, с источником каждой ставки. Добавьте ипотеку или референсную стоимость, и он пересчитает.
2. Вторичное жильё: 7% ITP
Жильё, купленное у частного лица, облагается налогом на передачу имущества (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, ITP). В Андалусии общая ставка 7% (Ley 5/2021 de Tributos Cedidos de Andalucía, статья 41). IVA на вторичное жильё нет.
Налог считают от большего из цены и референсной стоимости кадастра (valor de referencia) на день покупки (Real Decreto Legislativo 1/1993, texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, статья 10.2). Кадастр устанавливает референсную стоимость для каждого объекта.
Пример: вы договорились о 280 000 € за жильё с референсной стоимостью 310 000 €. 7% считают от 310 000 €: 21 700 €, а не 19 600 €. Проверьте референсную стоимость на портале кадастра (Sede Electrónica del Catastro) до того, как согласуете цену, или попросите юриста.
Если вы считаете референсную стоимость неверной, оспорить её можно только после уплаты, подав заявление об исправлении декларации (статья 10.3). Сначала платите, потом требуете.
Сниженные ставки для основного жилья
- 6% для любого покупателя, если жильё будет вашим основным местом жительства и стоит до 150 000 € (Ley 5/2021, статья 43.1.a).
- 3,5% до 150 000 €, если вам меньше 35 лет, вы пострадали от домашнего насилия или терроризма, или жильё в населённом пункте с населением менее 3 000 человек (статья 43.1).
- 3,5% до 250 000 € для многодетной семьи или если у покупателя либо члена его семьи инвалидность 33% и выше (статья 43.1).
Эти ставки — для жилья, в котором вы будете жить постоянно. Жильё для отдыха или сдачи в аренду всегда платит 7%.
3. Новостройка: 10% IVA и 1,2% гербового сбора
Новое жильё, купленное у застройщика, облагается IVA вместо ITP, по сниженной ставке 10%. Она распространяется на жильё и до двух машиномест и подсобных помещений, проданных вместе с ним (Ley 37/1992 del Impuesto sobre el Valor Añadido, статья 91.Uno.1.7º). Коммерческие помещения никогда не считаются подсобными и облагаются 21%.
Кроме того, акт покупки облагается гербовым сбором (Actos Jurídicos Documentados, AJD) 1,2% в Андалусии (Ley 5/2021, статья 49). Гербовый сбор считают от большего из цены и референсной стоимости (Real Decreto Legislativo 1/1993, статья 30.1), IVA — от цены.
- Покупка на этапе строительства: IVA начисляется на каждый платёж до передачи жилья, в момент оплаты (Ley 37/1992, статья 75.Dos). Ваши платежи застройщику уже его включают. 1,2% гербового сбора платят при подписании акта.
- Основное жильё: гербовый сбор снижается до 1%, 0,3% или 0,1% на тех же условиях, что и сниженные ставки ITP (Ley 5/2021, статья 50). IVA остаётся 10%.
Почему новостройка дороже? Для жилья за 300 000 € IVA и гербовый сбор составляют 33 600 €, против 21 000 € ITP на вторичном рынке. Цены новостроек часто указывают без IVA, поэтому спрашивайте, включён ли он.
4. Нотариус, реестр, юрист и gestoría
| Сбор для жилья за 300 000 € | Сумма |
|---|---|
| Нотариус (официальный тариф) | 500–1 000 € |
| Реестр недвижимости (официальный тариф) | 400–650 € |
| Юрист (1% + 21% IVA) | 3 630 € |
| Gestoría | 300 € |
| Сборы | 4 830–5 580 € |
- Нотариус и реестр: оба берут плату по официальным тарифам, установленным королевским декретом, одинаковым во всех офисах (Real Decreto 1426/1989, Arancel de los Notarios; Real Decreto 1427/1989, Arancel de los Registradores). Тарифы растут с ценой медленно: для жилья за 1 000 000 € нотариус стоит примерно 811–1 311 €, реестр — 596–846 €. Сумма зависит и от объёма акта и числа копий.
- Кто платит нотариусу: по закону продавец платит за оформление самого акта, а покупатель — за первую копию и всё после продажи, если договор не говорит иное (Código Civil, статья 1455). Договор задатка (arras) может установить другое распределение, поэтому прочитайте его. Реестр оплачивает покупатель.
- Юрист: не обязателен, но это ваш единственный советник, который работает только на вас. Обычно около 1% цены плюс 21% IVA. Попросите фиксированный гонорар письменно.
- Gestoría: подаёт и платит налог на покупку и передаёт акт в реестр. Часто это делает или организует ваш юрист.
5. С ипотекой
Сегодня большую часть расходов на ипотеку платит банк. Банк является плательщиком гербового сбора за ипотечный акт (Real Decreto Legislativo 1/1993, статья 29). Он также платит нотариусу за этот акт, за его регистрацию и gestoría (Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, статья 14.1.e). Вы платите за оценку (tasación) и копии, которые закажете.
Для вторичного жилья за 300 000 € с ипотекой 200 000 €:
| Расход | Сумма |
|---|---|
| ITP 7% | 21 000 € |
| Нотариус, реестр, юрист, gestoría | 4 830–5 580 € |
| Оценка жилья | 300–600 € |
| Налоги и сборы | 26 130–27 180 € |
| Нужно своих денег (цена + расходы − ипотека) | 126 130–127 180 € |
Банк даёт в долг под жильё, а не под расходы: налоги и сборы платят из собственных денег. Наше руководство по ипотеке объясняет остальное. Комиссии за счёт и переводы, обмен валюты и возможный брокер — отдельно; просите их письменно.
6. Расходы, о которых забывают
Что, возможно, придётся заплатить или удержать
- Продавец живёт за границей: вы должны удержать 3% цены и перечислить их в налоговую в течение месяца (Real Decreto Legislativo 5/2004, texto refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes, статья 25.2). Это не ваш расход: сумму берут из цены. Если вы её не перечислите, отвечает жильё.
- Plusvalía: муниципальный налог на прирост стоимости земли при продаже платит продавец. Но когда продавец нерезидент, покупатель обязан заплатить его вместо него (Real Decreto Legislativo 2/2004, texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, статья 106.2). Договоритесь письменно, что сумму удержат из цены.
- IBI за год: налог на недвижимость должен тот, кто является собственником на 1 января (тот же закон, статья 75). Покупатель и продавец могут договориться разделить счёт за этот год по дням владения; запишите это в договор.
- Оплата банковским чеком: банки берут комиссию за выпуск банковского чека (cheque bancario). Узнайте её в своём банке заранее или договоритесь с продавцом о переводе, который нотариус может проверить.
- Агентство недвижимости: на вторичном рынке комиссию агентства обычно платит продавец. Внимательно читайте любой лист просмотра или бронирования, который агентство просит подписать: там может быть написано иное.
- Долги по жилью: неоплаченные взносы сообществу и IBI переходят вместе с жильём. Наше пошаговое руководство по покупке показывает, как их проверить до оплаты.
Расходы до и после
- До: NIE, испанский банковский счёт, переводы и доверенность, если вы не будете подписывать лично.
- После: коммунальные услуги, страховка, взносы сообществу, IBI и, если вы живёте за границей, ежегодный налог нерезидента (Modelo 210). Посчитайте их в калькуляторе ежегодных расходов.
- Надбавки к IBI: муниципалитеты могут добавить надбавку к IBI жилья, которое больше двух лет пустует без уважительной причины, и жилья для туристической аренды. Вне объявленной зоны напряжённого рынка жилья надбавку за пустующее жильё могут начислить только владельцам четырёх и более объектов, а туристическую не могут начислить вообще (Real Decreto Legislativo 2/2004, статья 72, с изменениями Real Decreto-ley 29/2026). Использование как второго жилья считается уважительной причиной до четырёх лет. По состоянию на октябрь 2026 года в Андалусии ни одной такой зоны не объявлено.
- Мебель и обустройство: проверьте, что входит в цену. В новостройке спецификация (memoria de calidades) показывает, есть ли кухонная техника, кондиционер или мебель.
7. Покупатели не из ЕС и «налог 100%»
В январе 2025 года правительство Испании предложило налог до 100% стоимости на жильё, которое покупают нерезиденты не из ЕС. Его не приняли. По состоянию на октябрь 2026 года это не закон, и покупатель из Великобритании, США или любой другой страны платит точно те же налоги, что и испанец.
Золотую визу тоже отменили: покупка жилья больше не даёт права на проживание. Наше руководство о золотой визе объясняет, что делать вместо неё.
8. Ошибки, которых стоит избегать
- Считать только цену. Держите около 9% сверх цены на вторичное жильё и 13% на новостройку.
- Игнорировать референсную стоимость. Если она выше цены, налог тоже. Проверьте её до того, как согласуете цену.
- Рассчитывать на сниженную ставку для жилья для отдыха. Сниженные ставки — только для основного жилья.
- Не спрашивать, включён ли IVA. Цены новостроек часто указывают без него.
- Не договориться, кто что платит. Запишите в договор задатка, кто платит нотариусу, plusvalía и IBI за год.
- Забыть о 3% и plusvalía, когда продавец живёт за границей. Удержите обе суммы из цены у нотариуса.
Чек-лист
- Вторичное или новое: ITP или IVA плюс гербовый сбор заложены в бюджет
- Референсная стоимость кадастра сравнена с ценой
- Новостройка: выяснено, включает ли цена IVA
- Основное жильё: сниженная ставка и её условия проверены
- Фиксированный гонорар юриста согласован письменно
- Договор задатка определяет, кто платит нотариусу, plusvalía и IBI
- Продавец-нерезидент: 3% и plusvalía удержаны из цены
- Ипотека: оценка и банковские комиссии учтены, расходы — из своих средств
- Ежегодные расходы посчитаны
