1. Можете ли вы купить и что даёт покупка?
Купить может любой. Испания не ограничивает покупку жилья по гражданству или месту жительства. Покупатель из Великобритании, США, Украины или Норвегии проходит те же шаги и платит те же налоги на покупку, что и испанец.
Чего покупка не даёт — так это права жить в Испании. Вид на жительство для инвесторов в недвижимость, известный как «золотая виза», отменён с 3 апреля 2025 года законом Ley Orgánica 1/2025 de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia. Заявления, поданные до этой даты, рассматриваются по старым правилам, а уже выданные разрешения остаются действительными и их ещё можно продлить, но покупка сегодня к резидентству не ведёт. Если хотите жить в Испании, рассматривайте другие визы (без права на работу, для цифровых кочевников, рабочую) отдельно от покупки: наше руководство о золотой визе объясняет варианты.
Кроме того, гражданин страны вне ЕС может находиться в Шенгенской зоне без визы только 90 дней из каждых 180. Собственное жильё этого не меняет.
2. Получите NIE
NIE (número de identidad de extranjero) — ваш идентификационный и налоговый номер в Испании. Он начинается с X, Y или Z, затем семь цифр и контрольная буква. Он нужен, чтобы подписать купчую, заплатить налог на покупку, открыть банковский счёт и платить ежегодные налоги. NIE нужен каждому покупателю, поэтому паре, которая покупает вместе, нужны два.
NIE присваивается по положению об иностранцах, Real Decreto 1155/2024 (Reglamento de extranjería), статья 205, иностранцам, у которых есть экономические, профессиональные или социальные связи с Испанией. Покупка жилья — одна из таких причин. В заявлении нужно указать причину.
Как подать заявление:
- Форма EX-15, подписанная, с паспортом и копией, а также документ, объясняющий, зачем вам NIE (для покупки — договор бронирования или письмо от юриста).
- Пошлина: форма 790, код 012, оплачивается в испанском банке. Сумма устанавливается каждый год, и онлайн-форма заполняет её сама.
- Где: по положению заявление подаётся лично: в консульстве Испании в вашей стране или в Испании — в полицейском участке или офисе по делам иностранцев (oficina de extranjería) по предварительной записи (cita previa).
- Срок: полиция должна принять решение в течение пяти дней. Если за это время ответа нет, заявление считается отклонённым.
Подавайте заранее. На Коста-дель-Соль записаться на приём для иностранцев бывает трудно. NIE — это не вид на жительство: сертификат лишь показывает номер и не даёт права жить или работать в Испании. Наше руководство по NIE объясняет каждый шаг.
3. Откройте испанский банковский счёт
Закон этого не требует, но на практике счёт нужен:
- Налог на недвижимость (IBI), налог на вывоз мусора, взносы сообществу, электричество и воду оплачивают автоматическим списанием с испанского счёта.
- Платить цену и налоги с испанского счёта проще, а нотариус фиксирует, откуда пришёл каждый платёж.
Как нерезидент вы открываете счёт нерезидента. Банк попросит паспорт, NIE и подтверждение того, где вы живёте и откуда ваши деньги. Перед выбором спросите о ежемесячной комиссии и стоимости переводов из-за границы.
Перевод денег из-за границы: банки в Испании и в вашей стране проверяют происхождение крупных переводов. Держите наготове документы, которые показывают, откуда деньги (продажа, сбережения, наследство). Если платите из другой валюты, сравните курс своего банка с курсом специализированного сервиса переводов.
4. Наймите собственного юриста
Юрист не обязателен, но в Испании именно он делает проверки, которые в других странах делает оценщик или конвейенсер. Нанимайте того, кто работает только на вас, а не того, кого порекомендовал продавец или застройщик.
- Стоимость: обычно около 1% цены плюс 21% IVA. Попросите фиксированный гонорар письменно.
- Что он делает: проверки из шага 5, договоры, порядок оплаты и налог на покупку.
- Доверенность: если вы не можете быть в Испании, выдайте юристу доверенность на подписание. Подпишите её у испанского нотариуса, в консульстве Испании за границей или у нотариуса своей страны с апостилем и присяжным переводом. Ограничьте её этой покупкой.
5. Проверьте жильё до любой оплаты
Именно эти проверки предотвращают дорогие проблемы. Их делает ваш юрист, но вам стоит знать, что это.
Реестр недвижимости
- Nota simple из реестра недвижимости (Registro de la Propiedad) показывает собственника, любую ипотеку, обременение или арест и зарегистрированное описание. Продавец должен быть зарегистрированным собственником, а все обременения должны быть сняты до или в момент подписания.
- Кадастр (Catastro) должен совпадать с реестром и с действительностью: площадь, назначение, адрес.
Долги, которые переходят вместе с жильём
- Сообщество собственников. Неуплаченные взносы переходят вместе с жильём. По закону Ley 49/1960 sobre propiedad horizontal, статья 9.1.e, покупатель отвечает жильём за неуплаченные взносы года покупки и трёх предыдущих календарных лет. Продавец должен заявить, что долгов нет, или указать, сколько должен, и представить справку от секретаря сообщества (выдаётся в течение семи дней после запроса). Без неё нотариус не удостоверит купчую, если вы прямо от неё не откажетесь. Не отказывайтесь.
- IBI. Попросите последние квитанции налога на недвижимость. Неуплаченный IBI тоже обеспечен жильём: объект отвечает за полную сумму налога (Real Decreto Legislativo 2/2004, texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, статья 64.1), а нотариус спрашивает о неуплаченном IBI.
Лицензии и градостроительство
- Легально ли жильё? На Коста-дель-Соль есть дома, построенные без лицензии или с её превышением. Спросите в отделе градостроительства мэрии (urbanismo), есть ли у жилья, его пристроек и бассейна нужные лицензии и нет ли открытых производств.
- Разрешение на заселение. В Андалусии заселение жилья оформляется в мэрии (declaración responsable de ocupación или, для более старых домов, лицензия на первое заселение). Коммунальные компании требуют её перед постоянным договором поставки (Ley 7/2021 de impulso para la sostenibilidad del territorio de Andalucía, LISTA, статья 142).
- Энергетический сертификат. К договору купли-продажи прилагается копия зарегистрированного энергетического сертификата и его этикетки (Real Decreto 390/2021 por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios, статья 17.2). Он действует десять лет, или пять, если у жилья класс G.
- Посуточная аренда. Если планируете сдавать туристам, сначала проверьте сообщество и мэрию. С апреля 2025 года новая туристическая аренда в доме требует прямого одобрения тремя пятыми собственников, которые также владеют тремя пятыми долей (Ley 49/1960, статьи 7.3 и 17.12, в редакции Ley Orgánica 1/2025). Муниципальная лицензия тоже не гарантирована.
Покупка на этапе строительства: защитите свои платежи
После получения разрешения на строительство застройщик, который берёт деньги до завершения жилья, должен гарантировать каждый платёж, включая налоги, плюс законные проценты, страховым полисом или банковской гарантией (aval) на ваше имя и зачислить деньги на специальный счёт в банке, отдельный от других средств (Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación, первое дополнительное положение). В договоре должны быть указаны гарант и счёт, а документ гарантии вы получаете при подписании.
Если строительство не началось или жильё не сдано вовремя, сначала потребуйте от застройщика вернуть деньги. Если он не вернул их в течение 30 дней, обращайтесь к страховщику, который должен заплатить в течение следующих 30 дней. Банковская гарантия теряет силу, если вы не потребуете выплату в течение двух лет после нарушения. Требуйте отдельную гарантию на каждый платёж, а не обещание.
6. Забронируйте жильё и подпишите договор arras
- Бронирование. Агент может попросить небольшой платёж за бронирование, чтобы на несколько дней снять жильё с продажи, пока юрист делает проверки. Договоритесь письменно, что его вернут, если проверки выявят проблемы.
- Договор arras. Когда проверки чистые, вы подписываете частный договор задатка (contrato de arras) и вносите задаток. Обычная сумма на Коста-дель-Соль — 10% цены, но она обсуждается. Договор устанавливает крайний срок подписания купчей.
При обычных arras penitenciales (статья 1454 Гражданского кодекса Испании (Código Civil)) покупатель, который отказывается, теряет задаток, а продавец, который отказывается, возвращает двойную сумму. Договор должен чётко указывать вид задатка, поэтому дайте его прочитать юристу до подписания.
Покупаете с ипотекой? Получите одобрение до подписания arras. Наше руководство по покупке с ипотекой описывает этот путь.
7. Посчитайте, сколько денег нужно
Цена никогда не равна полной стоимости. Вот пример жилья за 300 000 € без ипотеки в Андалусии:
| Расход | Вторичное жильё | Новостройка |
|---|---|---|
| Налог на передачу собственности (ITP) 7% | 21 000 € | — |
| IVA 10% | — | 30 000 € |
| Гербовый сбор (AJD) 1,2% | — | 3 600 € |
| Нотариус | 500 – 1 000 € | 500 – 1 000 € |
| Реестр недвижимости | 400 – 650 € | 400 – 650 € |
| Юрист (1% + 21% IVA) | 3 630 € | 3 630 € |
| Gestoría | 300 € | 300 € |
| Налоги и сборы | 25 830 – 26 580 € (8,6–8,9%) | 38 430 – 39 180 € (12,8–13,1%) |
- Вторичное жильё: 7% начисляются на большую из двух сумм — цену или кадастровую референтную стоимость (valor de referencia). У некоторых покупателей основного жилья есть пониженные ставки (например, младше 35 лет), но не для жилья для отдыха.
- Новостройка: IVA начисляется на цену; 1,2% гербового сбора — на большую из сумм: цену или референтную стоимость.
- Агентство недвижимости: в Испании его комиссию обычно согласуют с продавцом. Проверьте письменно, что на вас ничего не переложено.
Посчитайте свои цифры: калькулятор расходов на покупку делает этот расчёт для любой цены — для вторичного жилья или новостройки, с источником каждой ставки. Каждый налог и сбор объяснён в нашем руководстве о расходах на покупку.
8. Подписание у нотариуса
Вы (или ваш представитель), продавец и юристы подписываете купчую (escritura pública de compraventa) перед нотариусом. Нотариус — государственное должностное лицо, которое не действует в интересах ни одной из сторон: проверяет личности, право собственности продавца и справки, зачитывает купчую и фиксирует, как оплачена цена.
- Оплата: обычно банковским чеком (cheque bancario), который передают у нотариуса, или банковским переводом, который нотариус может проверить. Согласуйте способ с юристом продавца заранее.
- Ключи: передаются после подписания купчей и оплаты цены.
Покупка у продавца-нерезидента
Если продавец не является резидентом Испании, вы должны удержать 3% цены и перечислить их в налоговую службу за продавца по форме 211 (Real Decreto Legislativo 5/2004, texto refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes, статья 25.2). Муниципальный налог plusvalía, который обычно платит продавец, ложится на вас как покупателя, если продавец — физическое лицо-нерезидент (Real Decreto Legislativo 2/2004, статья 106.2). Ваш юрист удерживает обе суммы из цены. Продаёте сами? Смотрите наше руководство по продаже для нерезидентов.
9. После подписания
- Регистрация. Нотариус отправляет купчую в электронном виде в реестр недвижимости. Именно регистрация защищает вас как собственника.
- Налог на покупку. Ваш юрист или gestoría подаёт декларацию и платит налог на передачу или гербовый сбор (форма 600 в Андалусии, по Real Decreto Legislativo 1/1993, texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados) в установленный законом срок.
- Коммунальные услуги и сообщество. Переоформите на себя договоры на электричество, воду и в сообществе, настройте автоматические списания, в том числе IBI и налог на мусор.
- Ежегодная декларация. Как собственник-нерезидент вы подаёте налоговую декларацию по жилью каждый год, даже если его никто не снимает. Наше руководство по Modelo 210 объясняет, сколько и когда.
Сколько это будет стоить каждый год? IBI, взносы сообществу, страховка и налог для нерезидентов. Оцените в калькуляторе ежегодных расходов.
10. Ошибки, которых стоит избегать
- Пользоваться юристом продавца или застройщика. Его задача — закрыть сделку, а не защитить вас.
- Платить задаток до проверок. После подписания arras отказ стоит вам задатка.
- Забыть о расходах. Около 9% для вторичного жилья и 13% для новостройки, из ваших собственных денег.
- Игнорировать референтную стоимость. Если она выше вашей цены, налог считается от неё.
- Платить за жильё на этапе строительства без гарантии на каждый платёж.
- Считать, что жильё даёт резидентство. Больше не даёт.
- Забыть о Modelo 210. Его подают каждый год, и никто не напоминает.
Чек-лист
- NIE для каждого покупателя
- Испанский банковский счёт открыт
- Независимый юрист нанят, гонорар согласован письменно
- Доверенность подписана, если вас не будет в Испании
- Nota simple проверена: собственник, ипотеки, обременения
- Справка о долгах сообществу (без отказа от неё) и последние квитанции IBI просмотрены
- Лицензии и заселение проверены в мэрии
- Энергетический сертификат получен
- Банковская гарантия или страховка на каждый платёж (на этапе строительства)
- Договор arras прочитан юристом, задаток внесён
- Налоги и сборы заложены в бюджет
- 3% и plusvalía удержаны, если продавец — нерезидент
- Купчая подписана, ключи получены
- Коммунальные услуги, сообщество и списания — на ваше имя
- Modelo 210 в вашем календаре
