Продажа недвижимости в Испании нерезидентом: налоги, 3% и plusvalía (2026)

11. Перед выставлением на продажу

Юрист покупателя попросит эти документы, поэтому подготовьте их, прежде чем что-то подписывать:

• Купчая (escritura) и свежая nota simple из реестра недвижимости.
• Энергетический сертификат. К договору купли-продажи прилагается копия зарегистрированного сертификата и его этикетки (Real Decreto 390/2021 por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios, статья 17.2).
• Справка о долгах сообществу. Вы должны заявить, что долгов перед сообществом нет, или указать, сколько должны, и представить справку от его секретаря; без неё нотариус не удостоверит купчую, если покупатель от неё не откажется (Ley 49/1960 sobre propiedad horizontal, статья 9.1.e).
• Последние квитанции IBI и счета за коммунальные услуги.
• Документы о расходах на покупку и счета за улучшения. Они уменьшают облагаемую прибыль (шаг 5), поэтому найдите их уже сейчас.

NIE и испанский банковский счёт заметно упрощают продажу и возврат переплаты. Если вас не будет в Испании при подписании, выдайте юристу доверенность на эту продажу.

22. Цена, агентство и задаток

• Агентство недвижимости: комиссию согласуют с вами, обычно как процент от цены плюс IVA. Согласуйте её письменно, в том числе что будет, если покупателя вы найдёте сами.
• Договор задатка: при обычных arras penitenciales (статья 1454 Гражданского кодекса Испании (Código Civil)) покупатель, который отказывается, теряет задаток, а продавец, который отказывается, возвращает двойную сумму. Подписывайте, только когда уверены, что продадите по этой цене.

33. 3%, которые удерживает покупатель

Если продавец не является резидентом Испании, покупатель должен удержать 3% согласованной цены и перечислить их в налоговую за вас (Real Decreto Legislativo 5/2004, texto refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes, статья 25.2).

• Когда: покупатель подаёт Modelo 211 и платит в течение одного месяца после продажи (Orden EHA/3316/2010, статья 8.5).
• Ваш экземпляр: покупатель должен передать вам экземпляр Modelo 211. Он нужен, чтобы вычесть 3% в вашей декларации, поэтому попросите его у нотариуса.
• Если покупатель не заплатит: жильё остаётся обеспечением меньшей из двух сумм — 3% или вашего налога (статья 25.2). Юристы покупателей это знают, поэтому 3% удерживают при подписании.

Вы налоговый резидент Испании? 3% удерживают только с продавцов-нерезидентов. Если вы налоговый резидент Испании, принесите нотариусу справку о налоговом резидентстве от налоговой службы и задекларируйте продажу в обычной декларации по подоходному налогу.

3% — не дополнительный налог. Это аванс налога с вашей прибыли (шаг 5): вы его вычитаете и можете требовать вернуть переплату.

44. Муниципальная plusvalía

Plusvalía (impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana) — налог мэрии на прирост стоимости земли под вашим жильём (Real Decreto Legislativo 2/2004, texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, статьи 104–110).

• Кто платит: продавец. Если продавец — физическое лицо-нерезидент, налог платит покупатель вместо него (статья 106.2), поэтому юрист покупателя удерживает эту сумму из цены рядом с 3%.
• Нет прироста — нет налога: если стоимость земли между покупкой и продажей не выросла, plusvalía нет. Сравнивают значения из ваших купчих на покупку и продажу, распределённые между землёй и постройкой по кадастровым стоимостям (статья 104.5).
• Как считают: текущая кадастровая стоимость земли умножается на коэффициент за годы владения, который устанавливает мэрия в пределах законного максимума (статья 107). Если реальный прирост меньше, можно попросить обложить налогом реальный прирост (статья 107.5).
• Ставка: устанавливает каждая мэрия, до 30% от этой базы (статья 108).
• Срок: декларируют, а если мэрия применяет самостоятельный расчёт, то и платят, в течение 30 рабочих дней после продажи (статья 110).
• Регистрация: покупатель не сможет зарегистрировать покупку, пока plusvalía не задекларирована или не рассчитана (статья 254.5 Ley Hipotecaria).

Законные максимумы меняются 1 декабря 2026 года согласно Real Decreto-ley 29/2026. До этого действуют прежние максимумы. Королевский декрет-закон ещё должен утвердить Конгресс, а предыдущее обновление этих коэффициентов отменили в январе 2026 года, поэтому проверьте, какие коэффициенты применяет ваша мэрия в день продажи. Коэффициенты вашей мэрии могут быть ниже этих максимумов:

Пример по законным максимумам: земля с кадастровой стоимостью 60 000 €, 10 лет владения, ставка 30%. Продажа до 1 декабря 2026 года: 60 000 € × 0,12 = 7 200 €, значит plusvalía составит 2 160 €. Продажа с 1 декабря 2026 года: 60 000 € × 0,22 = 13 200 €, значит plusvalía составит 3 960 €. Коэффициент и ставка вашей мэрии могут быть ниже, а если земля не подорожала, платить нечего.

55. Налог на прибыль: 19%

Ваша прибыль облагается по ставке 19%, независимо от того, живёте вы в ЕС или нет (статья 25.1.f). Некоторые сайты называют 24% или шкалу от 19% до 30%: это ставка для нерезидентов на другие доходы и шкала для резидентов, а не ставка на прибыль нерезидента от продажи. Её считают по правилам испанского подоходного налога (Ley 35/2006 del IRPF, статья 35, которую применяет статья 24.4 закона о налоге для нерезидентов):

• Стоимость приобретения: цена, которую вы заплатили, плюс расходы и налоги на покупку (налог на покупку, нотариус, реестр, юрист) и стоимость улучшений. Проценты по ипотеке не учитываются.
• Если сдавали в аренду: стоимость приобретения уменьшают на амортизацию за годы аренды.
• Если вы унаследовали жильё или получили в дар: стоимость приобретения — это стоимость, использованная для налога на наследство или дарение, но не выше рыночной (статья 36).
• Стоимость продажи: цена, которую вы получаете, минус расходы и налоги на продажу, которые платите вы, например комиссия агентства. Если цена ниже рыночной, берётся рыночная.
• Прибыль: стоимость продажи минус стоимость приобретения.

Пример: жильё куплено за 200 000 € и продано через десять лет за 300 000 €, в аренду не сдавалось.

Если 3% больше вашего налога или вы продали с убытком, разницу возвращают по требованию.

66. Подайте Modelo 210 по продаже

• Срок: в течение трёх месяцев после месяца, который есть у покупателя на перечисление 3%, то есть в течение четырёх месяцев после продажи (Orden EHA/3316/2010, статья 5.a).
• При любом результате: декларацию подают, чтобы доплатить разницу, показать, что больше ничего не причитается, или потребовать возврат.
• Совладельцы: каждый собственник подаёт свою Modelo 210 за свою долю и вычитает свою долю 3%.
• Возврат: если требуете возврат, укажите банковский счёт. Проще всего — испанский.

Ежегодная Modelo 210 по жилью (условный доход) по-прежнему действует за ту часть года, когда вы были собственником. Наше руководство по Modelo 210 объясняет, как это работает.

77. Ошибки, которых стоит избегать

• Потерять документы о покупке. Без них прибыль выглядит больше.
• Не получить от покупателя Modelo 211. Он нужен, чтобы вычесть 3%.
• Пропустить четырёхмесячный срок. За опоздание начисляют надбавки, а возврат будет, только если подать декларацию.
• Игнорировать plusvalía, потому что её платит покупатель. Это ваш налог — его вычитают из вашей цены.
• Подписать arras слишком рано. Отказ обойдётся вам в двойной задаток.
• Забыть об IBI за год продажи. Согласуйте письменно, как его разделить.

Чек-лист

• Купчая и nota simple
• Зарегистрированный энергетический сертификат
• Справка о долгах сообществу
• Последние квитанции IBI и счета за коммунальные услуги
• Документы о расходах на покупку и улучшения
• Комиссия агентства согласована письменно
• Договор arras прочитан юристом
• 3% удержаны, экземпляр Modelo 211 получен
• Plusvalía рассчитана, удержана или оплачена в течение 30 рабочих дней
• Modelo 210 по продаже подана в течение четырёх месяцев
• IBI за год разделён в договоре