1. Antes de ponerla a la venta
El abogado del comprador te pedirá estos documentos, así que tenlos listos antes de firmar nada:
- La escritura y una nota simple reciente del registro de la propiedad.
- El certificado de eficiencia energética. Al contrato de compraventa se adjunta una copia del certificado registrado y su etiqueta (Real Decreto 390/2021 por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios, artículo 17.2).
- El certificado de deudas de la comunidad. Debes declarar que estás al corriente con la comunidad o indicar lo que debes, y aportar un certificado de su secretario; sin él el notario no autoriza la escritura salvo que el comprador lo dispense (Ley 49/1960 sobre propiedad horizontal, artículo 9.1.e).
- Los últimos recibos del IBI y las facturas de suministros.
- Las facturas de la compra y de las mejoras. Reducen la ganancia que tributa (paso 5), así que búscalas ya.
Tu NIE y una cuenta bancaria española simplifican mucho la venta y la devolución. Si no vas a estar en España para la firma, da a un abogado un poder para esta venta.
2. Precio, agencia y señal
- Agencia inmobiliaria: la comisión se pacta contigo, normalmente como un porcentaje del precio más IVA. Acuérdala por escrito, incluido qué pasa si encuentras tú al comprador.
- Contrato de arras: con las habituales arras penitenciales (artículo 1454 del Código Civil), el comprador que se echa atrás pierde la señal, y el vendedor que se echa atrás devuelve el doble. Firma solo cuando estés seguro de vender a ese precio.
3. El 3 % que retiene el comprador
Cuando el vendedor no reside en España, el comprador debe retener el 3 % del precio pactado e ingresarlo en Hacienda por tu cuenta (Real Decreto Legislativo 5/2004, texto refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes, artículo 25.2).
- Cuándo: el comprador presenta el modelo 211 e ingresa en el plazo de un mes desde la venta (Orden EHA/3316/2010, artículo 8.5).
- Tu ejemplar: el comprador debe entregarte un ejemplar del modelo 211. Lo necesitas para restar el 3 % en tu propia declaración, así que pídelo en la notaría.
- Si el comprador no lo ingresa: la vivienda queda afecta al pago del menor entre el 3 % y tu impuesto (artículo 25.2). Los abogados de los compradores lo saben, así que el 3 % se retiene en la firma.
¿Eres residente fiscal en España? El 3 % solo se aplica a vendedores no residentes. Si eres residente fiscal en España, lleva a la notaría un certificado de residencia fiscal de la Agencia Tributaria y declara la venta en tu declaración de la renta.
El 3 % no es un impuesto extra. Es un pago a cuenta de tu impuesto sobre la ganancia (paso 5): lo restas, y puedes pedir la devolución de lo que pagó de más.
4. La plusvalía municipal
La plusvalía (impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana) es el impuesto del ayuntamiento sobre el incremento de valor del terreno sobre el que está tu vivienda (Real Decreto Legislativo 2/2004, texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, artículos 104 a 110).
- Quién paga: el vendedor. Cuando el vendedor es una persona física no residente, la paga el comprador en su lugar (artículo 106.2), así que su abogado retiene el importe del precio, junto al 3 %.
- Sin ganancia, no hay impuesto: si el valor del terreno no aumentó entre la compra y la venta, no hay plusvalía. Se comparan los valores de tus escrituras de compra y de venta, repartidos entre suelo y construcción según los valores catastrales (artículo 104.5).
- Cómo se calcula: el valor catastral actual del suelo, por un coeficiente según los años que la tuviste, fijado por tu ayuntamiento hasta un máximo legal (artículo 107). Si el incremento real es menor, puedes pedir tributar por el incremento real (artículo 107.5).
- Tipo: lo fija cada ayuntamiento, hasta el 30 % de esa base (artículo 108).
- Plazo: se declara, y se paga si el ayuntamiento usa autoliquidación, en 30 días hábiles desde la venta (artículo 110).
- Inscripción: el comprador no puede inscribir la compra hasta que se haya declarado o autoliquidado la plusvalía (Ley Hipotecaria, artículo 254.5).
Los máximos legales cambian el 1 de diciembre de 2026, por el Real Decreto-ley 29/2026. Hasta entonces se aplican los máximos anteriores. Un real decreto-ley aún tiene que ser convalidado por el Congreso, y una actualización anterior de estos coeficientes se derogó en enero de 2026, así que comprueba qué coeficientes aplica tu ayuntamiento el día de la venta. Los de tu ayuntamiento pueden ser menores que estos máximos:
| Años de propiedad | Máximo hasta el 30 nov 2026 | Máximo desde el 1 dic 2026 |
|---|---|---|
| Menos de 1 año | 0,15 | 0,17 |
| 1 año | 0,15 | 0,16 |
| 2 años | 0,14 | 0,16 |
| 3 años | 0,14 | 0,17 |
| 4 años | 0,16 | 0,17 |
| 5 años | 0,18 | 0,19 |
| 6 años | 0,19 | 0,21 |
| 7 años | 0,20 | 0,23 |
| 8 años | 0,19 | 0,24 |
| 9 años | 0,15 | 0,25 |
| 10 años | 0,12 | 0,22 |
| 11 años | 0,10 | 0,18 |
| 12 años | 0,09 | 0,14 |
| 13 años | 0,09 | 0,12 |
| 14 años | 0,09 | 0,11 |
| 15 años | 0,09 | 0,11 |
| 16 años | 0,10 | 0,11 |
| 17 años | 0,13 | 0,11 |
| 18 años | 0,17 | 0,13 |
| 19 años | 0,23 | 0,20 |
| 20 años o más | 0,40 | 0,30 |
Ejemplo con los máximos legales: un suelo con valor catastral de 60.000 €, con 10 años de propiedad y un tipo del 30 %. Venta antes del 1 de diciembre de 2026: 60.000 € × 0,12 = 7.200 €, así que la plusvalía es de 2.160 €. Venta desde el 1 de diciembre de 2026: 60.000 € × 0,22 = 13.200 €, así que la plusvalía es de 3.960 €. El coeficiente y el tipo de tu ayuntamiento pueden ser menores, y si el terreno no ganó valor no hay nada que pagar.
5. El impuesto sobre la ganancia: 19 %
Tu ganancia tributa al 19 %, vivas o no en la UE (artículo 25.1.f). Algunas webs citan el 24 % o una escala del 19 % al 30 %: son el tipo de no residentes para otras rentas y la escala de los residentes, no el tipo de la ganancia de un no residente por una venta. Se calcula con las normas del IRPF (Ley 35/2006 del IRPF, artículo 35, aplicado por el artículo 24.4 de la ley de no residentes):
- Valor de adquisición: el precio que pagaste, más los gastos e impuestos de la compra (impuesto de la compra, notaría, registro, abogado) y el coste de las mejoras. Los intereses de la hipoteca no cuentan.
- Si la alquilaste: el valor de adquisición se reduce en la amortización de los años en que estuvo alquilada.
- Si la heredaste o te la donaron: el valor de adquisición es el que se usó en el impuesto de sucesiones o donaciones, sin superar el valor de mercado (artículo 36).
- Valor de transmisión: el precio que recibes, menos los gastos e impuestos de la venta que pagas tú, como la comisión de la agencia. Si el precio es inferior al de mercado, se toma el de mercado.
- Ganancia: valor de transmisión menos valor de adquisición.
Un ejemplo: una vivienda comprada por 200.000 € y vendida diez años después por 300.000 €, nunca alquilada.
| Importe | |
|---|---|
| Precio de venta | 300.000 € |
| Menos gastos de la venta (agencia, otros) | −12.000 € |
| Precio de compra | −200.000 € |
| Menos gastos e impuestos de la compra | −20.000 € |
| Ganancia | 68.000 € |
| Impuesto al 19 % | 12.920 € |
| Menos el 3 % retenido por el comprador | −9.000 € |
| A pagar en el modelo 210 | 3.920 € |
Si el 3 % es mayor que tu impuesto, o si vendiste con pérdidas, pides la devolución de la diferencia.
¿Era tu vivienda habitual?
Mayores de 65: la exención para mayores de 65 años que venden su vivienda habitual es solo para residentes fiscales en España. Una consulta vinculante de la Dirección General de Tributos de 2025 confirmó que un vendedor que ya se había ido al extranjero no podía aplicarla.
Reinversión: la ley permite excluir la ganancia de tu vivienda habitual si reinviertes el dinero en una nueva vivienda habitual, en proporción a lo reinvertido (Ley 35/2006, artículo 38.1). Los asesores fiscales indican que los no residentes pueden aplicarla si viven en la UE o el EEE y reinvierten en dos años, antes o después de la venta. Se pide en el modelo 210 de la venta; consulta antes a un asesor: las fechas y tu residencia lo deciden.
6. Presenta el modelo 210 de la venta
- Plazo: en los tres meses siguientes al mes que tiene el comprador para ingresar el 3 %, es decir, en los cuatro meses siguientes a la venta (Orden EHA/3316/2010, artículo 5.a).
- Sea cual sea el resultado: lo presentas para pagar la diferencia, para mostrar que no se debe nada más o para pedir la devolución.
- Copropietarios: cada propietario presenta su propio modelo 210 por su parte, y cada uno resta su parte del 3 %.
- Devolución: si pides una devolución, indica una cuenta bancaria. Una cuenta española es lo más sencillo.
Tu modelo 210 anual por la vivienda (la imputación de rentas) sigue aplicándose a la parte del año en que fuiste propietario. Nuestra guía del modelo 210 lo explica.
7. Errores que debes evitar
- Perder las facturas de la compra. Sin ellas tu ganancia parece mayor.
- No conseguir el modelo 211 del comprador. Lo necesitas para restar el 3 %.
- Pasar el plazo de cuatro meses. Las declaraciones fuera de plazo tienen recargos, y la devolución solo llega si declaras.
- Olvidar la plusvalía porque la paga el comprador. Es tu impuesto; sale de tu precio.
- Firmar las arras demasiado pronto. Echarte atrás te cuesta el doble de la señal.
- Olvidar el IBI del año de la venta. Acuerda por escrito cómo se reparte.
Lista de comprobación
- Escritura y nota simple
- Certificado energético registrado
- Certificado de deudas de la comunidad
- Últimos recibos del IBI y facturas de suministros
- Facturas de la compra y de las mejoras
- Comisión de la agencia pactada por escrito
- Contrato de arras revisado por tu abogado
- 3 % retenido y ejemplar del modelo 211 recibido
- Plusvalía calculada, y retenida o pagada en 30 días hábiles
- Modelo 210 de la venta presentado en cuatro meses
- IBI del año repartido en el contrato
