Comprar una vivienda en España siendo extranjero: paso a paso (2026)

11. ¿Puedes comprar? ¿Y qué te da la compra?

Cualquiera puede comprar. España no limita la compra de vivienda por nacionalidad ni por residencia. Un comprador británico, estadounidense, ucraniano o noruego sigue los mismos pasos y paga los mismos impuestos de compra que un español.

Lo que la compra no te da es el derecho a vivir en España. El permiso de residencia para inversores inmobiliarios, conocido como golden visa, se suprimió desde el 3 de abril de 2025 por la Ley Orgánica 1/2025 de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia. Las solicitudes presentadas antes de esa fecha se resuelven con las normas anteriores, y los permisos ya concedidos siguen siendo válidos y aún pueden renovarse, pero quien compra hoy no obtiene la residencia por ello. Si quieres vivir en España, tendrás que buscar otro visado (no lucrativo, nómada digital, trabajo), con independencia de la compra: nuestra guía de la golden visa explica las vías.

Ten en cuenta también que un ciudadano de fuera de la UE sin visado solo puede estar 90 días de cada 180 en el espacio Schengen. Ser propietario no cambia nada.

22. Consigue tu NIE

El NIE (número de identidad de extranjero) es tu número de identificación y fiscal en España. Empieza por X, Y o Z, seguido de siete cifras y una letra de control. Lo necesitas para firmar la escritura, pagar el impuesto de la compra, abrir una cuenta bancaria y pagar tus impuestos anuales. Cada comprador necesita el suyo: si compráis en pareja, necesitáis dos.

Según el artículo 205 del Real Decreto 1155/2024 (Reglamento de extranjería), el NIE se asigna a los extranjeros que tienen relaciones económicas, profesionales o sociales con España. Comprar una vivienda es uno de esos motivos, y tienes que indicarlo en la solicitud.

Cómo se solicita:

• Formulario EX-15, firmado, con tu pasaporte y una copia, y un documento que justifique por qué lo necesitas (para una compra, el contrato de reserva o una carta de tu abogado).
• Tasa: modelo 790, código 012, pagada en un banco español. El importe se fija cada año y el formulario en línea lo rellena automáticamente.
• Dónde: el reglamento dice que se solicita personalmente: en un consulado de España en tu país, o en España en una comisaría o una oficina de extranjería, con cita previa.
• Plazo: la policía debe resolver en cinco días. Si no hay respuesta en ese plazo, la solicitud se entiende denegada.

Pídelo con tiempo. En la Costa del Sol, conseguir cita en extranjería puede costar. El NIE no es un permiso de residencia: el certificado solo muestra el número y no te permite vivir ni trabajar en España. Nuestra guía del NIE explica cada paso.

33. Abre una cuenta bancaria española

La ley no la exige, pero en la práctica la vas a necesitar:

• El IBI, la tasa de basura, las cuotas de comunidad, la luz y el agua se pagan por domiciliación desde una cuenta española.
• Pagar el precio y los impuestos desde una cuenta española es más sencillo, y el notario deja constancia de la procedencia de cada pago.

Como no residente, lo que abres es una cuenta de no residente. El banco te pedirá el pasaporte, el NIE y justificantes de tu domicilio y del origen de tu dinero. Antes de elegir banco, pregunta por la comisión mensual y por lo que cobra por las transferencias desde el extranjero.

Traer dinero del extranjero: los bancos de España y de tu país revisan el origen de las transferencias grandes. Ten a mano los documentos que acreditan de dónde sale el dinero (una venta, ahorros, una herencia). Si pagas desde otra divisa, compara el tipo de cambio de tu banco con el de un servicio especializado en transferencias.

44. Contrata a tu propio abogado

El abogado no es obligatorio, pero en España es quien hace las comprobaciones que en otros países corresponden a un perito o a un conveyancer. Contrata a uno que trabaje solo para ti, no al que te recomiende el vendedor o el promotor.

• Coste: normalmente en torno al 1 % del precio más el 21 % de IVA. Pide un precio cerrado por escrito.
• Qué hace: se encarga de las comprobaciones del paso 5, los contratos, la forma de pago y el impuesto de la compra.
• Poder: si no puedes estar en España, puedes dar a tu abogado un poder para que firme por ti. Fírmalo ante un notario español, en un consulado de España en el extranjero o ante un notario de tu país con apostilla y traducción jurada. Que sirva solo para esta compra.

55. Revisa la vivienda antes de pagar nada

Estas comprobaciones son las que te ahorran los disgustos caros. Las hace tu abogado, pero conviene que las conozcas.

El Registro de la Propiedad

• La nota simple del Registro de la Propiedad muestra el titular, cualquier hipoteca, carga o embargo, y la descripción inscrita. El vendedor tiene que figurar como titular, y todas las cargas deben quedar canceladas, como muy tarde, en la firma.
• El Catastro debe coincidir con el Registro y con la realidad: superficie, uso y dirección.

Deudas que van con la vivienda

• La comunidad de propietarios. Las cuotas impagadas van con la vivienda. Según la Ley 49/1960 sobre propiedad horizontal, artículo 9.1.e, el comprador responde con la vivienda de las cuotas impagadas del año de la compra y de los tres años naturales anteriores. El vendedor debe declarar que está al corriente o indicar lo que debe, y aportar un certificado del secretario de la comunidad (que se emite en siete días desde la solicitud). Sin él, el notario no autoriza la escritura, salvo que tú lo dispenses expresamente. No lo dispenses.
• IBI. Pide los últimos recibos del IBI. El IBI impagado también recae sobre la vivienda: el inmueble responde de la cuota íntegra (Real Decreto Legislativo 2/2004, texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, artículo 64.1), y el notario pregunta por el IBI pendiente.

Licencias y urbanismo

• ¿Es legal la vivienda? En la Costa del Sol hay viviendas construidas sin licencia o más allá de lo que esta permitía. Pregunta en el departamento de urbanismo del ayuntamiento si la vivienda, sus ampliaciones y su piscina tienen las licencias necesarias y si hay algún expediente abierto.
• Permiso para ocuparla. En Andalucía, la ocupación de una vivienda se tramita ante el ayuntamiento (una declaración responsable de ocupación o, en viviendas más antiguas, una licencia de primera ocupación). Las compañías de suministros la piden para hacer un contrato definitivo (Ley 7/2021 de impulso para la sostenibilidad del territorio de Andalucía, LISTA, artículo 142).
• Certificado energético. Al contrato de compraventa se adjunta una copia del certificado de eficiencia energética registrado y su etiqueta (Real Decreto 390/2021 por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios, artículo 17.2). Tiene una validez de diez años, o de cinco si la calificación es G.
• Alquiler vacacional. Si piensas alquilar a turistas, consulta antes a la comunidad y al ayuntamiento. Desde abril de 2025, un nuevo alquiler turístico en un edificio necesita la aprobación expresa de tres quintas partes de los propietarios, que a su vez representen tres quintas partes de las cuotas (Ley 49/1960, artículos 7.3 y 17.12, en la redacción de la Ley Orgánica 1/2025). Y la licencia municipal tampoco está garantizada.

66. Reserva la vivienda y firma el contrato de arras

• Reserva. La agencia puede pedirte una pequeña señal de reserva para retirar la vivienda del mercado unos días mientras tu abogado hace las comprobaciones. Deja por escrito que te la devuelven si las comprobaciones salen mal.
• Contrato de arras. Si las comprobaciones salen bien, firmas el contrato privado de arras y pagas la señal. En la Costa del Sol lo habitual es el 10 % del precio, pero se negocia. El contrato fija la fecha límite para la escritura.

Con las habituales arras penitenciales (artículo 1454 del Código Civil), si el comprador se echa atrás, pierde la señal; si quien se echa atrás es el vendedor, devuelve el doble. El contrato debe decir con claridad qué tipo de arras son, así que pide a tu abogado que lo lea antes de firmar.

¿Compras con hipoteca? Ten el préstamo aprobado antes de firmar las arras. Nuestra guía para comprar con hipoteca explica ese camino.

77. Calcula el dinero que necesitas

El precio nunca es todo lo que pagas. Este es el ejemplo de una vivienda de 300.000 € comprada sin hipoteca en Andalucía:

• Segunda mano: el 7 % se aplica sobre el mayor entre el precio y el valor de referencia catastral. Algunos compradores de vivienda habitual tienen tipos reducidos (por ejemplo, los menores de 35 años), pero no se aplican a una segunda residencia.
• Obra nueva: el IVA se aplica sobre el precio; el 1,2 % de AJD, sobre el mayor entre el precio y el valor de referencia.
• Agencia inmobiliaria: en España su comisión se pacta normalmente con el vendedor. Asegúrate de que conste por escrito que a ti no te toca pagar nada.

Calcula tus propias cifras: la calculadora de gastos de compra hace este desglose para cualquier precio, para una vivienda de segunda mano o una obra nueva, con la fuente de cada tipo. Cada impuesto y gasto se explica en nuestra guía de gastos de compra.

88. La firma ante notario

Tú (o tu representante), el vendedor y los abogados firmáis la escritura pública de compraventa ante notario. El notario es un funcionario público que no actúa para ninguna de las partes: comprueba las identidades, el título del vendedor y los certificados, lee la escritura y deja constancia de cómo se paga el precio.

• Pago: normalmente con un cheque bancario entregado en la notaría, o con una transferencia que el notario pueda verificar. Pacta de antemano la forma de pago con el abogado del vendedor.
• Llaves: se entregan una vez firmada la escritura y pagado el precio.

99. Después de la firma

• Inscripción. El notario envía la escritura por vía electrónica al Registro de la Propiedad. La inscripción es lo que te protege como propietario.
• Impuesto de la compra. Tu abogado o la gestoría presenta y paga el ITP o el AJD (modelo 600 en Andalucía, conforme al Real Decreto Legislativo 1/1993, texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados) dentro del plazo legal.
• Suministros y comunidad. Pon a tu nombre la luz, el agua y la comunidad y domicilia los recibos, incluidos el IBI y la tasa de basura.
• Tu declaración anual. Como propietario no residente presentas una declaración por la vivienda cada año, aunque no esté alquilada. Nuestra guía del modelo 210 explica cuánto y cuándo.

¿Cuánto te costará al año? IBI, comunidad, seguro y el impuesto de no residentes. Calcúlalo con la calculadora de gastos anuales.

1010. Errores que debes evitar

• Usar el abogado del vendedor o del promotor. Su trabajo es cerrar la venta, no protegerte.
• Pagar una señal antes de las comprobaciones. Una vez firmadas las arras, echarte atrás te cuesta la señal.
• Olvidar los gastos. Alrededor del 9 % en segunda mano y del 13 % en obra nueva, que salen de tu bolsillo.
• Ignorar el valor de referencia. Si es mayor que tu precio, el impuesto se calcula sobre él.
• Pagar una vivienda sobre plano sin garantía de cada pago.
• Creer que comprar te da la residencia. Ya no es así.
• Olvidar el modelo 210. Se presenta cada año y nadie te lo recuerda.

Lista de comprobación

• NIE de cada comprador
• Cuenta bancaria española abierta
• Abogado independiente contratado, honorarios pactados por escrito
• Poder firmado, si no vas a estar en España
• Nota simple revisada: titular, hipotecas, cargas
• Certificado de deudas de la comunidad (sin dispensarlo) y últimos recibos del IBI revisados
• Licencias y ocupación comprobadas en el ayuntamiento
• Certificado energético recibido
• Aval o seguro de cada pago (sobre plano)
• Contrato de arras revisado por tu abogado, señal pagada
• Impuestos y gastos presupuestados
• 3 % y plusvalía retenidos si el vendedor no es residente
• Escritura firmada, llaves recibidas
• Suministros, comunidad y domiciliaciones a tu nombre
• Modelo 210 apuntado en el calendario