Cómo comprar una vivienda en España con hipoteca: paso a paso (2026)

11. Elige la vivienda y calcula el coste real

El precio de venta nunca es el coste total. Antes de hacer una oferta, suma:

• El precio de la vivienda.
• Los impuestos. En una vivienda de segunda mano en Andalucía pagas el impuesto sobre transmisiones patrimoniales (ITP) del 7 %, sobre el mayor de dos valores: el precio o el valor de referencia catastral. En una obra nueva comprada al promotor pagas en su lugar IVA del 10 % más actos jurídicos documentados (AJD) del 1,2 %.
• Tu abogado, normalmente alrededor del 1 % del precio más el 21 % de IVA.
• Notaría, Registro de la Propiedad y gestoría, unos cientos de euros cada uno.
• La tasación, si pides una hipoteca.
• La inmobiliaria, si interviene alguna. En España los honorarios de la agencia suelen pactarse con el vendedor, pero comprueba por escrito si alguna parte te corresponde a ti.

Un ejemplo real: una vivienda de segunda mano de 300.000 € con una hipoteca de 200.000 €.

Las hipotecas españolas normalmente no cubren los impuestos y gastos, así que los pagas con tus ahorros, además de la entrada. Nuestra guía de costes de compra explica cada uno.

Calcula tus propias cifras: la calculadora de gastos de compra te da este desglose para cualquier precio, en obra nueva o segunda mano, con la fuente de cada tipo.

¿Tu primera compra en España? Nuestra guía para comprar vivienda en España siendo extranjero explica el NIE, la cuenta bancaria y las comprobaciones antes de pagar la señal.

22. Consigue primero la aprobación de la hipoteca

Hazlo antes de firmar nada con el vendedor. Si el banco te dice que no después de haber pagado las arras, puedes perder esa señal.

Qué esperar de los bancos

• Compara varios bancos. En nuestra compra de 2026, Unicaja y Santander ofrecieron buenos tipos, mientras que BBVA se mostró reacio a conceder el préstamo porque el sueldo del comprador no se cobraba en euros. Las condiciones cambian, así que pregunta directamente a cada banco.
• Los productos vinculados rebajan el tipo. Los bancos ofrecen una bonificación en el tipo de interés si contratas su seguro de hogar, su seguro de vida u otros productos. El seguro de hogar de la vivienda hipotecada es necesario de todos modos, pero el de vida es opcional. Compara el coste anual total, no solo el tipo.
• Algunos bancos quieren tus ingresos con ellos. Santander, por ejemplo, pidió domiciliar la nómina en su cuenta o hacer una transferencia mensual fija a ella.
• Consulta de riesgos en el Banco de España. El banco te pedirá autorización para consultar tus deudas en la CIRBE, la Central de Información de Riesgos del Banco de España. Es un paso normal.
• Mucho papeleo. Firmarás muchos documentos, entre ellos la FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada, que recoge la oferta vinculante). Fírmalos lo antes posible: cada día de espera retrasa la fecha de la firma.
• Plazos en nuestra compra: unos 3 días para una primera respuesta provisional y después unas 2,5–3 semanas para la aprobación definitiva.
• En línea o en persona. Según el banco, firmas en la sucursal o en línea.

La regla de los 10 días: por ley (Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, artículo 14), el banco debe entregarte la FEIN y el resto de documentos del préstamo al menos 10 días naturales antes de firmar la hipoteca. Antes de la firma también tienes que acudir en persona al notario, como muy tarde el día anterior, para que te explique el préstamo de forma gratuita (artículo 15). Tenlo en cuenta en tu calendario y en tus planes de viaje.

¿Quién paga la hipoteca? El banco paga el AJD de la escritura de hipoteca, el notario de esa escritura, el Registro de la Propiedad y la gestoría. Tú pagas la tasación y las copias de la escritura que solicites (Banco de España).

Comprueba la cuota mensual: 200.000 € a 25 años al 3,03 % (el tipo medio inicial de las nuevas hipotecas a tipo fijo en España, INE, julio de 2026) supone unos 952 € al mes. Prueba tu propia oferta en la calculadora de hipotecas.

33. Firma el contrato de arras

Cuando sepas que el banco te va a prestar el dinero, puedes firmar el contrato de arras, el contrato privado de señal que retira la vivienda del mercado. Las condiciones habituales (arras penitenciales, artículo 1454 del Código Civil):

• El comprador paga una señal. En la Costa del Sol es habitual el 10 % del precio, pero es negociable.
• El contrato fija un plazo para la firma de la escritura.
• Si el comprador no firma a tiempo, el vendedor se queda con la señal.
• Si el vendedor no firma a tiempo, devuelve al comprador el doble.

Importante: haz que tu abogado revise todo contrato que no venga del banco, y sobre todo el de arras. Debe decir claramente que las arras son penitenciales, y tu abogado debería pedir una nota simple al Registro de la Propiedad para comprobar si la vivienda tiene deudas o cargas antes de que pagues.

44. Acuerda la fecha de la firma

El comprador, el vendedor, los abogados de ambas partes y el notario acuerdan una fecha para firmar la escritura. La firma suele hacerse en la misma notaría donde se firmó el contrato de arras.

Comunica la fecha al banco de inmediato. El banco tiene que preparar la orden de pago que envía el dinero al vendedor. Puede que tengas que firmarla en persona, antes del día de la firma o ese mismo día si el banco envía a alguien a la notaría.

Vigila esto de cerca. El pago al vendedor es el paso con más probabilidades de salir mal. Confirma con el banco, por escrito, quién firmará qué y cuándo, y vuelve a comprobarlo unos días antes.

55. El día de la firma en la notaría

En España la compraventa y la hipoteca se firman a la vez, ante notario. El notario es un funcionario público que no actúa en nombre de ninguna de las partes: comprueba las identidades y la titularidad del vendedor, lee la escritura pública de compraventa y deja constancia de cómo se paga el precio.

La escritura•Escritura pública de compraventa

Firma, pago y llaves

El notario lee la escritura en voz alta, todos firman, el banco libera el dinero al vendedor y recibes las llaves. Justo después, el notario envía la escritura por vía electrónica al Registro de la Propiedad.

Ley 5/2019 • Modelo 600 (Andalucía)

66. Después de la firma

• Inscripción. El notario envía la escritura por vía electrónica al Registro de la Propiedad, y es la inscripción lo que te protege como propietario. La copia en papel de la escritura llega más tarde y es sobre todo una formalidad, pero guárdala bien.
• Impuestos. Tu abogado o la gestoría presenta y paga el impuesto de transmisiones (modelo 600 en Andalucía) dentro del plazo legal.
• Suministros y comunidad. Pide a tu agencia o a tu abogado que contacten con la comunidad de propietarios y con las compañías de electricidad y agua para poner los contratos a tu nombre. Domicilia las cuotas de la comunidad, el impuesto sobre bienes inmuebles (IBI) y la tasa de basuras.

¿Cuánto costará cada año? IBI, cuotas de comunidad, seguro y, para los no residentes, el impuesto sobre la vivienda aunque no la alquilen. Calcúlalo con la calculadora de gastos anuales.

Lista de comprobación

• Coste real calculado: precio, impuestos, abogado, notaría, registro, agencia
• NIE y cuenta bancaria española listos
• Ofertas de hipoteca de al menos dos bancos, productos vinculados comparados
• Aprobación definitiva de la hipoteca recibida
• El abogado ha revisado el Registro de la Propiedad y el contrato de arras
• Arras firmadas y señal pagada
• Fecha de la firma acordada y confirmada con el banco
• Visita al notario por la hipoteca hecha (como muy tarde el día anterior)
• Orden de pago del banco al vendedor confirmada por escrito
• Escritura firmada, llaves recibidas
• Suministros, comunidad y domiciliaciones a tu nombre