1. Выберите жильё и посчитайте реальную стоимость
Цена в объявлении — это не вся сумма. Прежде чем делать предложение, сложите:
- Стоимость жилья.
- Налоги. При покупке вторичного жилья в Андалусии платится налог на передачу собственности (ITP) 7% от большей из двух сумм: цены или кадастровой справочной стоимости. При покупке новостройки у застройщика вместо него платится IVA 10% и гербовый сбор (AJD) 1,2%.
- Юрист — обычно около 1% от цены плюс 21% IVA.
- Нотариус, Реестр собственности и gestoría — по несколько сотен евро.
- Оценка (tasación) для ипотеки.
- Агентство недвижимости, если оно участвует. В Испании комиссию агентства обычно согласуют с продавцом, но письменно уточните, не ложится ли её часть на вас.
Реальный пример: вторичное жильё за 300 000 € с ипотекой 200 000 €.
| Расход | Сумма |
|---|---|
| Налог на передачу собственности (ITP) 7% | 21 000 € |
| Нотариус | 500 – 1 000 € |
| Реестр собственности | 400 – 650 € |
| Gestoría | 300 € |
| Юрист (1% + 21% IVA) | 3 630 € |
| Оценка для ипотеки | 300 – 600 € |
| Налоги и сборы | 26 130 – 27 180 € (8,7–9,1% от цены) |
| Нужно собственных средств (цена + расходы − ипотека) | 126 130 – 127 180 € |
Испанская ипотека обычно не покрывает налоги и сборы, поэтому их оплачивают из собственных средств, сверх первоначального взноса. Каждый из них объяснён в нашем гиде о расходах на покупку.
Посчитайте свои цифры: калькулятор расходов на покупку покажет такую же разбивку для любой цены, новостройки или вторички, с источником для каждой ставки.
Первая покупка в Испании? Наше руководство по покупке недвижимости в Испании иностранцем объясняет NIE, банковский счёт и проверки, которые нужно сделать до внесения задатка.
2. Сначала получите одобрение ипотеки
Сделайте это до того, как подпишете что-либо с продавцом. Если банк откажет после того, как вы внесли задаток по arras, задаток можно потерять.
Чего ждать от банков
- Сравните несколько банков. При нашей покупке в 2026 году хорошие ставки предложили Unicaja и Santander, а BBVA неохотно выдавал ипотеку, потому что зарплата покупателя выплачивалась не в евро. Условия меняются, поэтому уточняйте в каждом банке напрямую.
- Дополнительные продукты снижают ставку. Банки дают скидку на процентную ставку (bonificación), если вы оформляете у них страховку жилья, страхование жизни или другие продукты. Страховка заложенного жилья нужна в любом случае, а страхование жизни — по желанию. Сравнивайте общую стоимость в год, а не только ставку.
- Некоторые банки хотят видеть ваш доход у себя. Santander, например, просил либо перевести к ним зарплатный счёт, либо ежемесячно перечислять на счёт в их банке фиксированную сумму.
- Проверка задолженности через Банк Испании. Банк попросит разрешение проверить ваши долги в CIRBE — кредитном реестре Банка Испании. Это обычная процедура.
- Очень много бумаг. Придётся подписать много документов, включая FEIN — европейский стандартизированный информационный лист с обязательным предложением банка. Подписывайте их как можно быстрее: каждый день промедления отодвигает дату сделки.
- Сроки при нашей покупке: примерно 3 дня на предварительный ответ, затем около 2,5–3 недель на окончательное одобрение.
- Онлайн или лично. В зависимости от банка документы подписывают в отделении или онлайн.
Правило 10 дней: по закону (Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, статья 14) банк обязан передать вам FEIN и остальные документы по кредиту не менее чем за 10 календарных дней до подписания ипотеки. Кроме того, не позднее чем за день до подписания нужно лично прийти к нотариусу на бесплатную консультацию по условиям кредита (статья 15). Учтите оба срока в планах и поездках.
Кто платит за ипотеку? Банк оплачивает гербовый сбор по ипотечному договору, нотариуса за этот договор, регистрацию и gestoría. Вы платите за оценку и за копии договора, которые запрашиваете сами (Банк Испании).
Проверьте ежемесячный платёж: 200 000 € на 25 лет под 3,03% (средняя начальная ставка новых ипотек с фиксированной ставкой в Испании, INE, июль 2026) — это примерно 952 € в месяц. Проверьте своё предложение в ипотечном калькуляторе.
3. Подпишите договор задатка (arras)
Когда вы точно знаете, что банк даст кредит, можно подписывать contrato de arras — частный договор задатка, после которого жильё снимают с продажи. Стандартные условия (arras penitenciales, статья 1454 Гражданского кодекса Испании (Código Civil)):
- Покупатель вносит задаток. На Коста-дель-Соль часто это 10% от цены, но сумма обсуждается.
- В договоре указывается срок, до которого нужно заключить сделку.
- Если покупатель не покупает в срок, задаток остаётся у продавца.
- Если продавец не продаёт в срок, он возвращает покупателю двойную сумму.
Важно: каждый договор, который не исходит от банка, а договор arras в первую очередь, должен прочитать юрист. В нём должно быть прямо указано, что это arras penitenciales, а до оплаты юрист должен проверить выписку из Реестра собственности (nota simple) на долги и обременения.
4. Согласуйте дату сделки
Покупатель, продавец, юристы обеих сторон и нотариус договариваются о дате подписания договора купли-продажи (escritura). Обычно сделка проходит у того же нотариуса, у которого подписывали arras.
Сразу сообщите дату банку. Банк должен оформить платёжное поручение на перевод денег продавцу. Возможно, его придётся подписать лично — заранее или в день сделки, если банк пришлёт к нотариусу своего специалиста.
Строго контролируйте этот шаг. Перевод продавцу — то, что чаще всего идёт не так. Письменно подтвердите с банком, кто, что и когда подписывает, и проверьте ещё раз за несколько дней до сделки.
5. День сделки у нотариуса
В Испании покупка и ипотека подписываются вместе, у нотариуса (notario). Нотариус — государственный служащий, который не представляет ни одну из сторон: он проверяет личности и право собственности продавца, зачитывает договор (escritura pública de compraventa) и фиксирует, как оплачена цена.
Кто присутствует
В день сделки у нотариуса
- Покупатель (или представитель по доверенности)
- Продавец (или его представитель)
- Юристы обеих сторон
- Нотариус
- Представитель банка или тот, кого банк пришлёт
- Агентство недвижимости, если оно есть
ДоговорEscritura pública de compraventa
Подписание, оплата и ключи
Нотариус зачитывает договор, все подписывают, банк переводит деньги продавцу, и вы получаете ключи. Сразу после этого нотариус отправляет договор в Реестр собственности в электронном виде.
Закон 5/2019 • Форма 600 (Андалусия)
Продавец-нерезидент: покупатель удерживает 3%
Если продавец не является резидентом Испании, покупатель удерживает 3% от цены и перечисляет их в налоговую за продавца (форма 211). Этим занимается ваш юрист.
6. После сделки
- Регистрация. Нотариус отправляет договор в Реестр собственности в электронном виде, и именно регистрация защищает вас как собственника. Бумажная копия приходит позже и в основном формальность, но храните её.
- Налоги. Юрист или gestoría подаёт декларацию и платит налог на передачу собственности (в Андалусии — форма 600) в установленный срок.
- Коммунальные услуги и община. Попросите агентство или юриста написать в общину собственников (community), электрическую и водоснабжающую компании и переоформить договоры на нового владельца. Настройте автоплатежи за общину, налог на недвижимость (IBI) и вывоз мусора.
Сколько это будет стоить в год? IBI, взносы в общину, страховка, а для нерезидентов ещё и налог на жильё, даже если вы его не сдаёте. Посчитайте в калькуляторе расходов на содержание.
Чек-лист
- Посчитана реальная стоимость: цена, налоги, юрист, нотариус, реестр, агентство
- Есть NIE и испанский банковский счёт
- Предложения по ипотеке минимум от двух банков, дополнительные продукты сравнены
- Получено окончательное одобрение ипотеки
- Юрист проверил выписку из реестра и договор arras
- Arras подписан, задаток внесён
- Дата сделки согласована и подтверждена банком
- Визит к нотариусу по ипотеке (не позднее чем за день)
- Платёжное поручение банка продавцу подтверждено письменно
- Договор подписан, ключи получены
- Коммунальные услуги, община и автоплатежи переоформлены на вас
