1. Оберіть житло та порахуйте реальну вартість
Ціна в оголошенні — ще не вся сума. Перш ніж робити пропозицію, додайте до неї:
- Вартість житла.
- Податки. За вторинне житло в Андалусії ви сплачуєте податок на передачу права власності (ITP) 7% від більшої з двох сум: ціни або кадастрової довідкової вартості. Якщо купуєте новобудову в забудовника, замість нього сплачуєте IVA 10% і гербовий збір (AJD) 1,2%.
- Юрист — зазвичай близько 1% від ціни плюс 21% IVA.
- Нотаріус, Реєстр власності та gestoría — по кількасот євро.
- Оцінка (tasación) для іпотеки.
- Агентство нерухомості, якщо воно є в угоді. В Іспанії комісію агентства зазвичай погоджують із продавцем, але письмово уточніть, чи не доведеться вам сплатити якусь її частину.
Реальний приклад: вторинне житло за 300 000 € з іпотекою 200 000 €.
| Витрата | Сума |
|---|---|
| Податок на передачу права власності (ITP) 7% | 21 000 € |
| Нотаріус | 500 – 1 000 € |
| Реєстр власності | 400 – 650 € |
| Gestoría | 300 € |
| Юрист (1% + 21% IVA) | 3 630 € |
| Оцінка для іпотеки | 300 – 600 € |
| Податки та збори | 26 130 – 27 180 € (8,7–9,1% від ціни) |
| Потрібно власних коштів (ціна + витрати − іпотека) | 126 130 – 127 180 € |
Іспанська іпотека зазвичай не покриває податки й збори, тож їх доведеться сплатити з власних заощаджень на додачу до першого внеску. Кожну статтю витрат пояснює наш посібник про витрати на купівлю.
Порахуйте свої цифри: калькулятор витрат на купівлю покаже таку саму розбивку для будь-якої ціни, новобудови чи вторинного житла, із джерелом для кожної ставки.
Перша купівля в Іспанії? Наш посібник з купівлі нерухомості в Іспанії іноземцем пояснює NIE, банківський рахунок і перевірки, які треба зробити до сплати завдатку.
2. Спершу отримайте схвалення іпотеки
Зробіть це до того, як підпишете будь-що з продавцем. Якщо банк відмовить, коли завдаток за arras уже внесено, ви можете його втратити.
Чого очікувати від банків
- Порівняйте кілька банків. Під час нашої купівлі у 2026 році добрі ставки запропонували Unicaja і Santander, а BBVA неохоче видавав іпотеку, бо зарплата покупця виплачувалася не в євро. Умови змінюються, тому уточнюйте в кожному банку безпосередньо.
- Додаткові продукти знижують ставку. Банки дають знижку на процентну ставку (bonificación), якщо ви оформлюєте в них страхування житла, страхування життя або інші продукти. Страхування заставленого житла потрібне в будь-якому разі, а страхування життя — за бажанням. Порівнюйте загальну вартість на рік, а не лише ставку.
- Деякі банки хочуть бачити ваш дохід у себе. Santander, наприклад, просив або перевести до них зарплатний рахунок, або щомісяця перераховувати на рахунок у їхньому банку фіксовану суму.
- Перевірка заборгованості через Банк Іспанії. Банк попросить дозвіл перевірити ваші борги в CIRBE — кредитному реєстрі Банку Іспанії. Це звичайна процедура.
- Багато паперів. Доведеться підписати чимало документів, зокрема FEIN — європейський стандартизований інформаційний лист з обов’язковою пропозицією банку. Підписуйте їх якомога швидше: кожен день зволікання відсуває дату угоди.
- Терміни під час нашої купівлі: приблизно 3 дні на попередню відповідь, потім близько 2,5–3 тижнів на остаточне схвалення.
- Онлайн або особисто. Залежно від банку документи підписують у відділенні або онлайн.
Правило 10 днів: за законом (Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, стаття 14) банк зобов’язаний передати вам FEIN та інші документи щодо кредиту щонайменше за 10 календарних днів до підписання іпотеки. Крім того, не пізніше ніж за день до підписання потрібно особисто прийти до нотаріуса на безоплатну консультацію щодо умов кредиту (стаття 15). Врахуйте обидва терміни у своїх планах і поїздках.
Хто платить за іпотеку? Банк сплачує гербовий збір за іпотечним договором, нотаріуса за цей договір, реєстрацію та gestoría. Ви платите за оцінку та за копії договору, які замовляєте самі (Банк Іспанії).
Перевірте щомісячний платіж: 200 000 € на 25 років під 3,03% (середня початкова ставка нових іпотек із фіксованою ставкою в Іспанії, INE, липень 2026) — це приблизно 952 € на місяць. Перевірте свою пропозицію в іпотечному калькуляторі.
3. Підпишіть договір завдатку (arras)
Коли ви точно знаєте, що банк дасть кредит, можна підписувати contrato de arras — приватний договір завдатку, після якого житло знімають із продажу. Стандартні умови (arras penitenciales, стаття 1454 Цивільного кодексу Іспанії (Código Civil)):
- Покупець вносить завдаток. На Коста-дель-Соль це часто 10% від ціни, але сума обговорюється.
- У договорі зазначається строк, до якого потрібно укласти угоду.
- Якщо покупець не купує вчасно, завдаток залишається в продавця.
- Якщо продавець не продає вчасно, він повертає покупцеві подвійну суму.
Важливо: кожен документ, що надходить не від банку, і насамперед договір arras, має прочитати юрист. У договорі має бути прямо зазначено, що це arras penitenciales, а перед оплатою юрист має перевірити витяг із Реєстру власності (nota simple) на борги та обтяження.
4. Погодьте дату угоди
Покупець, продавець, юристи обох сторін і нотаріус домовляються про дату підписання договору купівлі-продажу (escritura). Зазвичай угода відбувається в того самого нотаріуса, в якого підписували arras.
Одразу повідомте дату банку. Банк має оформити платіжне доручення на переказ грошей продавцеві. Можливо, його доведеться підписати особисто — заздалегідь або в день угоди, якщо банк надішле до нотаріуса свого фахівця.
Пильно контролюйте цей крок. Саме з переказом продавцеві найчастіше щось іде не так. Письмово підтвердьте з банком, хто, що і коли підписує, і перевірте ще раз за кілька днів до угоди.
5. День угоди в нотаріуса
В Іспанії купівлю та іпотеку підписують разом, у нотаріуса (notario). Нотаріус — державна посадова особа, яка не представляє жодної зі сторін: він перевіряє особи та право власності продавця, зачитує договір (escritura pública de compraventa) і фіксує, як сплачено ціну.
Хто присутній
У день угоди в нотаріуса
- Покупець (або представник за довіреністю)
- Продавець (або його представник)
- Юристи обох сторін
- Нотаріус
- Представник банку або той, кого банк надішле
- Агентство нерухомості, якщо воно є
ДоговірEscritura pública de compraventa
Підписання, оплата і ключі
Нотаріус зачитує договір, усі підписують, банк переказує гроші продавцеві, і ви отримуєте ключі. Одразу після цього нотаріус надсилає договір до Реєстру власності в електронному вигляді.
Закон 5/2019 • Форма 600 (Андалусія)
Продавець-нерезидент: покупець утримує 3%
Якщо продавець не є резидентом Іспанії, покупець утримує 3% від ціни і перераховує їх до податкової за продавця (форма 211). Цим займається ваш юрист.
6. Після угоди
- Реєстрація. Нотаріус надсилає договір до Реєстру власності в електронному вигляді, і саме реєстрація захищає вас як власника. Паперова копія надійде пізніше, і це радше формальність, але збережіть її.
- Податки. Юрист або gestoría подає декларацію та сплачує податок на передачу права власності (в Андалусії — форма 600) у встановлений строк.
- Комунальні послуги та спільнота власників. Попросіть агентство або юриста зв’язатися зі спільнотою власників, електропостачальною та водопостачальною компаніями й переоформити договори на вас. Налаштуйте автоплатежі за внески до спільноти, податок на нерухомість (IBI) і вивезення сміття.
Скільки це коштуватиме щороку? IBI, внески до спільноти, страхування, а для нерезидентів ще й податок на житло, навіть якщо ви його не здаєте. Порахуйте в калькуляторі витрат на утримання.
Чек-лист
- Порахована реальна вартість: ціна, податки, юрист, нотаріус, реєстр, агентство
- Є NIE та іспанський банківський рахунок
- Пропозиції щодо іпотеки щонайменше від двох банків, додаткові продукти порівняно
- Отримано остаточне схвалення іпотеки
- Юрист перевірив витяг із реєстру та договір arras
- Arras підписано, завдаток внесено
- Дату угоди погоджено та підтверджено з банком
- Візит до нотаріуса щодо іпотеки (не пізніше ніж за день)
- Платіжне доручення банку продавцеві підтверджено письмово
- Договір підписано, ключі отримано
- Комунальні послуги, спільноту та автоплатежі переоформлено на вас
