1. Перед виставленням на продаж
Юрист покупця попросить ці документи, тож підготуйте їх, перш ніж щось підписувати:
- Купча (escritura) і свіжа nota simple з реєстру нерухомості.
- Енергетичний сертифікат. До договору купівлі-продажу додається копія зареєстрованого сертифіката та його етикетки (Real Decreto 390/2021 por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios, стаття 17.2).
- Довідка про борги перед спільнотою власників. Ви маєте заявити, що боргів перед спільнотою немає, або вказати, скільки винні, і надати довідку від її секретаря; без неї нотаріус не посвідчить купчу, якщо покупець від неї не відмовиться (Ley 49/1960 sobre propiedad horizontal, стаття 9.1.e).
- Останні квитанції IBI і рахунки за комунальні послуги.
- Документи про витрати на купівлю й рахунки за поліпшення. Вони зменшують оподатковуваний прибуток (крок 5), тож знайдіть їх уже зараз.
NIE та іспанський банківський рахунок значно спрощують продаж і повернення переплати. Якщо вас не буде в Іспанії під час підписання, видайте юристу довіреність на цей продаж.
2. Ціна, агентство і завдаток
- Агентство нерухомості: комісію погоджують із вами, зазвичай як відсоток від ціни плюс IVA. Зафіксуйте її письмово, як і те, що буде, якщо покупця ви знайдете самі.
- Договір завдатку: за звичайних arras penitenciales (стаття 1454 Цивільного кодексу Іспанії (Código Civil)) покупець, який відмовляється, втрачає завдаток, а продавець, який відмовляється, повертає подвійну суму. Підписуйте, лише коли впевнені, що продасте за цю ціну.
3. 3%, які утримує покупець
Якщо продавець не є резидентом Іспанії, покупець має утримати 3% погодженої ціни й перерахувати їх податковій службі (Agencia Tributaria) за вас (Real Decreto Legislativo 5/2004, texto refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes, стаття 25.2).
- Коли: покупець подає Modelo 211 і сплачує протягом одного місяця після продажу (Orden EHA/3316/2010, стаття 8.5).
- Ваш примірник: покупець має передати вам примірник Modelo 211. Він потрібен, щоб відняти 3% у вашій декларації, тож попросіть його в нотаріуса.
- Якщо покупець не сплатить: житло залишається забезпеченням меншої з двох сум — 3% чи вашого податку (стаття 25.2). Юристи покупців це знають, тож 3% утримують під час підписання.
Ви податковий резидент Іспанії? 3% утримують лише з продавців-нерезидентів. Якщо ви податковий резидент Іспанії, принесіть нотаріусу довідку про податкове резидентство від податкової служби й задекларуйте продаж у звичайній декларації з податку на доходи.
3% — не додатковий податок. Це аванс у рахунок податку з вашого прибутку (крок 5): ви його віднімаєте й можете вимагати повернути переплату.
4. Муніципальна plusvalía
Plusvalía (impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana) — податок мерії на приріст вартості землі під вашим житлом (Real Decreto Legislativo 2/2004, texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, статті 104–110).
- Хто сплачує: продавець. Якщо продавець — фізична особа-нерезидент, податок сплачує покупець замість нього (стаття 106.2), тож юрист покупця утримує цю суму з ціни разом із 3%.
- Немає приросту — немає податку: якщо вартість землі між купівлею і продажем не зросла, plusvalía немає. Порівнюють суми з ваших купчих на купівлю і на продаж, розподілені між землею й будівлею пропорційно кадастровим вартостям (стаття 104.5).
- Як рахують: поточна кадастрова вартість землі множиться на коефіцієнт за роки володіння, який встановлює мерія в межах законного максимуму (стаття 107). Якщо реальний приріст менший, можна попросити оподаткувати реальний приріст (стаття 107.5).
- Ставка: встановлює кожна мерія, до 30% від цієї бази (стаття 108).
- Строк: декларують, а якщо мерія застосовує самостійний розрахунок, то й сплачують, протягом 30 робочих днів після продажу (стаття 110).
- Реєстрація: покупець не зможе зареєструвати купівлю, доки plusvalía не задекларовано чи не розраховано (стаття 254.5 Ley Hipotecaria).
1 грудня 2026 року законні максимуми змінює Real Decreto-ley 29/2026. До цієї дати діють попередні. Королівський декрет-закон ще має схвалити Конгрес, а попереднє оновлення цих коефіцієнтів скасували в січні 2026 року, тож перевірте, які коефіцієнти застосовує ваша мерія в день продажу. Коефіцієнти вашої мерії можуть бути й нижчими за ці максимуми:
| Роки володіння | Максимум до 30.11.2026 | Максимум з 01.12.2026 |
|---|---|---|
| Менше 1 року | 0,15 | 0,17 |
| 1 рік | 0,15 | 0,16 |
| 2 роки | 0,14 | 0,16 |
| 3 роки | 0,14 | 0,17 |
| 4 роки | 0,16 | 0,17 |
| 5 років | 0,18 | 0,19 |
| 6 років | 0,19 | 0,21 |
| 7 років | 0,20 | 0,23 |
| 8 років | 0,19 | 0,24 |
| 9 років | 0,15 | 0,25 |
| 10 років | 0,12 | 0,22 |
| 11 років | 0,10 | 0,18 |
| 12 років | 0,09 | 0,14 |
| 13 років | 0,09 | 0,12 |
| 14 років | 0,09 | 0,11 |
| 15 років | 0,09 | 0,11 |
| 16 років | 0,10 | 0,11 |
| 17 років | 0,13 | 0,11 |
| 18 років | 0,17 | 0,13 |
| 19 років | 0,23 | 0,20 |
| 20 років і більше | 0,40 | 0,30 |
Приклад за законними максимумами: земля з кадастровою вартістю 60 000 €, 10 років володіння, ставка 30%. Продаж до 1 грудня 2026 року: 60 000 € × 0,12 = 7 200 €, тож plusvalía становить 2 160 €. Продаж з 1 грудня 2026 року: 60 000 € × 0,22 = 13 200 €, тож plusvalía становить 3 960 €. Коефіцієнт і ставка вашої мерії можуть бути нижчими, а якщо земля не подорожчала, платити нічого.
5. Податок на прибуток: 19%
Ваш прибуток оподатковується за ставкою 19%, незалежно від того, живете ви в ЄС чи ні (стаття 25.1.f). Деякі сайти називають 24% або шкалу від 19% до 30%: це ставка для нерезидентів на інші доходи і шкала для резидентів, а не ставка на прибуток нерезидента від продажу. Сам прибуток рахують за правилами іспанського податку на доходи (Ley 35/2006 del IRPF, стаття 35, яку застосовує стаття 24.4 закону про податок для нерезидентів):
- Вартість придбання: ціна, яку ви заплатили, плюс витрати й податки на купівлю (податок на купівлю, нотаріус, реєстр, юрист) і вартість поліпшень. Відсотки за іпотекою не враховують.
- Якщо здавали в оренду: вартість придбання зменшують на амортизацію за роки оренди.
- Якщо житло успадковане або подароване: вартість придбання — це вартість, використана для податку на спадщину чи дарування, але не більша за ринкову (стаття 36).
- Вартість продажу: ціна, яку ви отримуєте, мінус витрати й податки на продаж, які сплачуєте ви, наприклад комісія агентства. Якщо ціна нижча за ринкову, береться ринкова.
- Прибуток: вартість продажу мінус вартість придбання.
Приклад: житло куплене за 200 000 € і продане через десять років за 300 000 €, в оренду не здавалося.
| Сума | |
|---|---|
| Ціна продажу | 300 000 € |
| Мінус витрати на продаж (агентство, інше) | −12 000 € |
| Ціна купівлі | −200 000 € |
| Мінус витрати й податки на купівлю | −20 000 € |
| Прибуток | 68 000 € |
| Податок 19% | 12 920 € |
| Мінус 3%, утримані покупцем | −9 000 € |
| Доплатити за Modelo 210 | 3 920 € |
Якщо 3% більші за ваш податок або ви продали зі збитком, різницю можна вимагати назад.
Це було ваше основне житло?
Старше 65 років: пільга для людей понад 65 років, які продають основне житло, діє лише для податкових резидентів Іспанії. Обов’язкове роз’яснення іспанської податкової служби 2025 року підтвердило, що продавець, який уже переїхав за кордон, не може нею скористатися.
Реінвестування: закон дозволяє не оподатковувати прибуток від основного житла, якщо гроші вкладено в нове основне житло, пропорційно вкладеній сумі (Ley 35/2006, стаття 38.1). Податкові консультанти зазначають, що нерезиденти можуть цим скористатися, якщо живуть у ЄС або ЄЕЗ і реінвестують протягом двох років до або після продажу. Пільгу заявляють у Modelo 210 за продаж; спершу порадьтеся з консультантом: усе вирішують дати і ваше резидентство.
6. Подайте Modelo 210 за продаж
- Строк: протягом трьох місяців після місяця, який має покупець на сплату 3%, тобто протягом чотирьох місяців після продажу (Orden EHA/3316/2010, стаття 5.a).
- За будь-якого результату: декларацію подають, щоб доплатити різницю, показати, що більше нічого не належить, або вимагати повернення.
- Співвласники: кожен власник подає свою Modelo 210 за свою частку і віднімає свою частку 3%.
- Повернення: якщо вимагаєте повернення, вкажіть банківський рахунок. Найпростіше — іспанський.
Щорічну Modelo 210 за житло (умовний дохід) однаково подають за ту частину року, коли ви були власником. Наш посібник з Modelo 210 пояснює, як це працює.
7. Помилки, яких варто уникати
- Загубити документи про купівлю. Без них прибуток виявиться більшим.
- Не отримати від покупця Modelo 211. Він потрібен, щоб відняти 3%.
- Пропустити чотиримісячний строк. За запізнення нараховують надбавки, а повернення ви отримаєте, лише якщо подасте декларацію.
- Ігнорувати plusvalía, бо її сплачує покупець. Це ваш податок — його віднімають від суми, яку ви отримаєте.
- Підписати arras зарано. Відмова коштуватиме вам подвійного завдатку.
- Забути про IBI за рік продажу. Погодьте письмово, як його поділити.
Чек-лист
- Купча і nota simple
- Зареєстрований енергетичний сертифікат
- Довідка про борги перед спільнотою власників
- Останні квитанції IBI і рахунки за комунальні послуги
- Документи про витрати на купівлю і поліпшення
- Комісію агентства погоджено письмово
- Договір arras прочитав юрист
- 3% утримано, примірник Modelo 211 отримано
- Plusvalía розраховано, утримано або сплачено протягом 30 робочих днів
- Modelo 210 за продаж подано протягом чотирьох місяців
- IBI за рік поділено в договорі
