Ще купуєте житло чи ділянку? Почніть з нашого посібника з купівлі нерухомості в Іспанії іноземцем: NIE, власний юрист і перевірка ліцензій — ще до будь-яких робіт.
1. Визначте, хто керує проєктом
У будівельному проєкті хтось має щодня відповідати за кожне рішення: що будують, за якою ціною і до якого строку. Якщо ви живете за кордоном, керувати цим телефоном не вийде. Ще до початку з’ясуйте, хто за що відповідає.
Хто за що відповідає в іспанському будівельному проєкті
- Ви, promotor. Замовник-власник, який платить і ухвалює рішення. За законом саме ви замовляєте проєкт і роботи.
- Архітектор. Розробляє проєкт і як director de obra (керівник робіт) керує будівництвом. Для житла закон вимагає участі архітектора (Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación, статті 10 і 12).
- Arquitecto técnico (aparejador). Інженер технічного нагляду: керує виконанням робіт на об’єкті й контролює якість робіт і матеріалів (стаття 13). Разом з архітектором вони становлять dirección facultativa — технічне керівництво будівництвом.
- Підрядник (constructor). Виконує роботи власними силами та із субпідрядниками. Його інтерес протилежний вашому: що більше робіт, то більше рахунків.
- Керівник проєкту (за бажанням). Ваш представник. Веде бюджет, тендери, договори й графік, перевіряє кожен рахунок і звітує вам простою мовою.
Dirección facultativa відповідає за технічний бік. Гроші, строки й підрядники лишаються на вас. Професійний замовник — компанія чи інвестор — ніколи не займається цим сам: або має власний відділ капітального будівництва, або наймає незалежного керівника проєкту. Для одного будинку найняти фахівця майже завжди дешевше, ніж учитися за власні гроші.
Один контакт, а не десять. Хоч би хто вас представляв, нехай лише ця людина спілкується з підрядником і лише вона звітує вам — щотижня, коротким письмовим звітом із фотографіями.
2. Отримайте повний проєкт, перш ніж запитувати ціни
Більшість рахунків за «додаткові роботи» закладається ще на етапі проєкту, а не на об’єкті. Кожна позиція, якої бракує в кресленнях чи специфікації, згодом стає додатковою роботою, і ціну на неї вам назвуть тоді, коли вибору вже не буде.
- Спершу технічне завдання. Запишіть, чого ви хочете: приміщення, оздоблення, інженерні системи (опалення, кондиціювання, сонячні панелі, басейн), бюджет і дату заселення. Архітектор проєктує саме під нього.
- Робочий проєкт. Вимагайте повний proyecto de ejecución (робочий проєкт), а не лише ескізний, якого достатньо для дозволу. У робочому проєкті описано кожну позицію, а ще є відомість обсягів робіт (mediciones) і кошторис.
- Перевірте проєкт до тендеру. Звірте його з технічним завданням, шукайте прогалини, розбіжності між кресленнями та специфікацією і позиції, які просто не описані. Кожна позиція, виправлена зараз, — це на одну додаткову роботу менше згодом, а часто й дешевше технічне рішення.
- Зафіксуйте специфікацію. Марки, серії та якість матеріалів мають бути прописані. «Або аналог» без жодного орієнтира — це відчинені двері.
Типові прогалини: роботи, які ніхто не описав, як-от підпірні стінки, підключення до водопроводу, електромережі й каналізації або благоустрій ділянки. Підрядник рахує те, що є на кресленнях, а все інше згодом повертається як додаткові роботи.
Робочий проєктProyecto de ejecución
Креслення, специфікація та обсяги робіт
Повний робочий проєкт описує кожну позицію: креслення, специфікацію матеріалів та інженерних систем, обсяги робіт і кошторис. Саме за ним рахують підрядники, тож усі оцінюють однакові роботи, і саме з ним звіряють будь-які додаткові роботи згодом.
Ley 38/1999, стаття 2.2
3. Порівнюйте кошториси порядково
Попросіть щонайменше трьох підрядників оцінити той самий проєкт за тією самою відомістю обсягів робіт. Потім порівнюйте кошториси (presupuestos) рядок за рядком, а не за підсумковою сумою. Ось три проблеми, які я знаходжу найчастіше.
На що звертати увагу в кошторисі підрядника
- Пропущені позиції. Роботи, потрібні за проєктом, яких у кошторисі немає. Підсумок виглядає дешевшим, а різниця повертається як додаткові роботи. Попросіть кожного учасника тендеру перелічити, що він не врахував.
- Завищені обсяги. Більше квадратних метрів плитки, кубометрів бетону чи метрів труб, ніж потрібно за кресленнями. Звірте основні обсяги з кресленнями.
- Завищені ціни. Розцінки на матеріали й роботи значно вищі, ніж в інших пропозиціях чи на ринку. Їх одразу видно, коли поставити поруч той самий рядок із трьох кошторисів.
Далі — переговори. Пройдіть кошторис разом із підрядником рядок за рядком: додайте пропущене, виправте обсяги, оскаржте ціни й погодьте скоригований кошторис. Повний кошторис зрештою обходиться дешевше, ніж дешевий, але з дірками. На складному об’єкті з інженерними системами, яким я керував, це зменшило початковий бюджет будівництва на 15% без втрат у якості чи строках.
Порівнюйте порівнянне: якщо підрядник рахував за іншою специфікацією, попросіть перерахувати за базовою. Інакше ви порівнюєте різні будинки.
4. Підпишіть договір, що захищає ціну та строк
- Обсяг робіт і ціна. Договір посилається на проєкт, специфікацію та погоджений кошторис. Чого там немає, те не враховано, і обидві сторони це знають.
- Зміни лише письмово. Кожна зміна й кожна додаткова робота потребує письмового доручення з ціною, яке ви погоджуєте до того, як роботу виконають. Не після.
- Графік за підписом підрядника. Роботи поділено на етапи з датами, графік погоджено між вами й підрядником. На ньому ґрунтуються платежі та будь-які штрафи за затримку.
- Оплата за обміряні роботи. Платіть щомісяця за актом фактично виконаних робіт (certificación de obra), а не за календарем чи на першу вимогу. Якщо роботами керує dirección facultativa, акти складає й підписує arquitecto técnico, а затверджує архітектор (Ley 38/1999, статті 12 і 13). Перш ніж платити, звірте їх з тим, що є на об’єкті.
- Утримання. Утримуйте частину кожного платежу до приймання. Корисний орієнтир: закон про будівництво дозволяє замовникові (promotor) утримувати 5% вартості будівництва замість однорічної гарантії на дефекти оздоблення (стаття 19.1.a). Пропишіть утримання в договорі.
- Дозвіл або declaración responsable. В Андалусії закон про містобудування (Ley 7/2021 de impulso para la sostenibilidad del territorio de Andalucía, LISTA) визначає, для яких робіт потрібен дозвіл на будівництво (licencia urbanística) від мерії, а які можна почати за declaración responsable (декларацією відповідальності). Роботи в наявному житлі на міській землі, які не змінюють ні площі забудови, ні висоти й не додають ні площі, ні квартир, можна почати того ж дня, коли ви подали declaración responsable з потрібним проєктом чи описом робіт. Так само й дрібні роботи, для яких проєкт не потрібен (стаття 138). На сільській землі (suelo rústico) так можна робити лише дрібні роботи та роботи з енергоефективності чи відновлюваної енергетики. Для всього іншого, зокрема нового будинку чи прибудови, потрібен дозвіл (стаття 137). Мерія має три місяці від подання повної заявки, щоб ухвалити рішення. Якщо вона не відповіла, дозвіл вважається наданим, але ніколи — для того, що забороняють містобудівні правила (стаття 140). Якщо в дозволі не сказано інакше, він дає рік на початок робіт і три роки на їх завершення, а declaración responsable — шість місяців і два роки; обидва строки можна продовжити, доки вони не минули (стаття 141). Дозвіл має висіти на табличці на об’єкті (стаття 143).
- Місцеві податки. Мерія також стягує податок на будівництво (ICIO) і збір за дозвіл. ICIO нараховують на пряму вартість робіт, без IVA, гонорарів фахівців і прибутку підрядника, за ставкою, яку кожна мерія встановлює в межах 4% (Real Decreto Legislativo 2/2004, Ley reguladora de las Haciendas Locales, статті 100–102). Платите його ви як замовник робіт. Якщо дозвіл оформлює підрядник, податок сплачує він, а потім перевиставляє вам (стаття 101). Спершу його рахують за вашим кошторисом, а наприкінці коригують за фактичною вартістю (стаття 103). Дізнайтеся в мерії, які правила, ставки та пільги діють.
5. Контролюйте графік і роботи на об’єкті
Вчасно завершити проєкт дає змогу саме продуманий графік. Погодьте його з підрядником до початку робіт і стежте за ним щотижня: етапи, хто і коли працює на об’єкті, що треба замовити заздалегідь.
- Відстежуйте хід робіт за графіком, а не за обіцянками. Якщо етап відстає, з’ясуйте причину того самого тижня: бракує робітників, запізнюються матеріали, ніхто не відповів на питання щодо проєкту.
- Не затримуйте підрядника. Рішення, креслення й матеріали, за які відповідаєте ви, мають з’являтися раніше, ніж знадобляться підрядникові. Саме звідси починається більшість затримок, які потім повертаються претензіями.
- Дотримуйтеся послідовності робіт. Конструкції, інженерні мережі й оздоблення накладаються в часі. Якщо їх добре скоординувати, роботи закінчуються раніше. Якщо погано — бригади чекають одна на одну, а за простій платите ви.
- Перевіряйте кожен акт за обміряними роботами, перш ніж його оплатити, а кожну додаткову роботу — за договором.
- Якість на об’єкті. Якість виконання контролює arquitecto técnico. Вимагайте звіти й результати випробувань, особливо щодо несучих конструкцій і гідроізоляції.
Контроль заощаджує не лише гроші, а й час. На моїх проєктах графік, який ми щотижня перевіряли разом із підрядником, і вчасно ухвалені рішення дали змогу завершити роботи швидше, ніж якби підрядник планував усе сам.
6. Приймання та гарантії
- Офіційне приймання. Роботи передають за актом (acta de recepción), який підписуєте ви й підрядник і до якого додають підсумковий сертифікат робіт. Внесіть до акта кожен дефект (перелік недоробок) і дату, до якої його усунуть. Якщо роботи не завершено або вони не відповідають договору, ви можете відмовитися від приймання, письмово пояснивши причини (Ley 38/1999, стаття 6). Утримані гроші виплачуйте лише після того, як дефекти усунуто.
- Не пропустіть 30 днів. Після того як підрядник письмово повідомить вас про завершення робіт, приймання вважається відбутим, якщо протягом 30 днів ви письмово не висловите застережень чи відмови, хіба що договір передбачає інше (стаття 6.4). Якщо ви за кордоном, доручіть комусь оглянути будинок до кінця цього строку.
- Підсумкові документи. Підсумковий сертифікат робіт за підписом dirección facultativa, виконавчі креслення, інструкції та гарантії, а також технічний паспорт будівлі (Libro del Edificio), який ви за законом маєте отримати.
- Дозвіл на користування житлом. Перш ніж заселитися, треба оформити заселення в мерії. В Андалусії готове житло, збудоване за дозволом чи declaración responsable, оформлюють через declaración responsable про заселення, яку подають разом із підсумковим сертифікатом робіт (Ley 7/2021, стаття 138). Без неї комунальні компанії не укладуть постійний договір постачання (стаття 142), а нотаріус не оформить акт про завершене будівництво (дев’яте додаткове положення). Уточніть, що ще вимагає ваша мерія.
- Гарантії. Від дати приймання або від дати, коли усунуто внесені до акта дефекти: 1 рік за дефекти оздоблення, 3 роки за дефекти, що впливають на придатність до проживання, 10 років за пошкодження несучих конструкцій (Ley 38/1999, стаття 17).
- 10-річне страхування. Обов’язкове для нового житла (стаття 19). Якщо ви будуєте один будинок для власного користування, ви від нього звільнені. Але якщо продаєте будинок протягом 10 років, то маєте оформити страхування на решту строку, хіба що покупець звільнить вас від цього.
Скільки коштуватиме будинок щороку? IBI, внески до спільноти власників, якщо вона є, страхування, а нерезиденти ще й платять податок за житло, навіть якщо не здають його. Порахуйте в калькуляторі витрат на утримання.
Чек-лист
- Технічне завдання записано: приміщення, оздоблення, інженерні системи, бюджет, дата заселення
- Призначено архітектора та arquitecto técnico
- Отримано робочий проєкт із відомістю обсягів робіт і специфікацією
- Проєкт перевірено на прогалини та розбіжності до тендеру
- Щонайменше три кошториси на той самий проєкт і ту саму відомість обсягів робіт
- Кошториси порівняно рядок за рядком: пропущені позиції, обсяги, ціни
- Скоригований кошторис погоджено з обраним підрядником
- Договір підписано: обсяг робіт, зміни лише письмово, графік, оплата за актами
- Отримано дозвіл на будівництво або подано declaración responsable, сплачено ICIO та збори
- Домовлено про щотижневий звіт із фотографіями
- Кожен щомісячний акт звірено з об’єктом до оплати
- Будинок оглянуто протягом 30 днів після повідомлення про завершення робіт
- Підписано акт приймання з переліком дефектів
- Отримано підсумковий сертифікат і Libro del Edificio, подано declaración responsable про заселення
