Construir o reformar una vivienda en España desde el extranjero: cómo controlar el coste, el plazo y la calidad

¿Aún estás comprando la vivienda o la parcela? Empieza por nuestra guía para comprar vivienda en España siendo extranjero: el NIE, tu propio abogado y la comprobación de licencias van antes que cualquier obra.

11. Decide quién dirige el proyecto

En una obra alguien tiene que hacerse cargo de cada decisión, todos los días: qué se construye, a qué precio y para cuándo. Si vives en el extranjero, no puedes ser tú al teléfono. Antes de empezar, ten claro quién hace qué:

Quién hace qué en una obra en España

• Tú, el promotor. El propietario que paga y toma las decisiones. Legalmente eres tú quien encarga el proyecto y la obra.
• El arquitecto. Redacta el proyecto y, como director de obra, dirige la obra. Para viviendas la ley exige un arquitecto (Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación, artículos 10 y 12).
• El arquitecto técnico (aparejador). Es el director de ejecución de obra y controla la calidad de lo ejecutado y de los materiales (artículo 13). Junto con el arquitecto forma la dirección facultativa.
• El constructor. Ejecuta la obra con su propio personal y sus subcontratas. Su interés es el contrario al tuyo: más obra, más facturas.
• Un project manager (opcional). Tu representante. Lleva el presupuesto, la licitación, los contratos y el plan de obra, revisa cada factura y te informa con un lenguaje claro.

La dirección facultativa responde de la parte técnica. El dinero, los plazos y los contratistas quedan en tus manos. Un cliente profesional, una empresa o un inversor, nunca lleva esa parte solo: o tiene su propio departamento de construcción o contrata a un project manager independiente. Para una sola vivienda, contratarlo casi siempre sale más barato que aprender con tu propio dinero.

Un interlocutor, no diez. Quien te represente, que sea la única persona que habla con el constructor y la única que te informa, con un breve informe escrito y fotos cada semana.

22. Consigue un proyecto completo antes de pedir precios

La mayoría de las facturas de «trabajos adicionales» nacen en el proyecto, no en la obra. Cada partida que falta en los planos o en la memoria de calidades se convierte después en un adicional, con un precio fijado cuando ya no tienes alternativa.

• Primero, el programa. Pon por escrito lo que quieres: estancias, acabados, instalaciones (calefacción, aire acondicionado, solar, piscina), presupuesto y fecha de entrada. El arquitecto proyecta a partir de ello.
• Proyecto de ejecución. Pide un proyecto de ejecución completo, no solo el proyecto básico que necesita la licencia. Describe cada partida e incluye las mediciones y un presupuesto.
• Revisa el proyecto antes de licitar. Compáralo con tu programa y busca lagunas, incoherencias entre los planos y la memoria, y partidas que sencillamente no están descritas. Cada una que corriges ahora es un adicional menos después y, a menudo, una solución técnica más barata.
• Cierra la memoria de calidades. Marcas, gamas y calidades de los materiales, por escrito. Un «o equivalente» sin referencia es una puerta abierta.

Lagunas típicas: trabajos que nadie ha descrito, como los muros de contención, las acometidas de agua, electricidad y saneamiento, o la urbanización exterior. El constructor presupuesta los planos, y todo lo que queda fuera vuelve después como adicional.

El proyecto de ejecución

Planos, memoria de calidades y mediciones

Un proyecto de ejecución completo describe cada partida: los planos, las calidades de materiales e instalaciones, las mediciones y un presupuesto. Es lo que presupuestan los constructores, así que todos ofertan la misma obra, y la referencia para cualquier trabajo adicional después.

Ley 38/1999, art. 2.2

33. Compara los presupuestos partida por partida

Pide a tres constructores como mínimo que presupuesten el mismo proyecto con las mismas mediciones. Después compara los presupuestos partida por partida, no por el total. Estos son los tres problemas que encuentro con más frecuencia:

Qué buscar en el presupuesto de un constructor

• Partidas que faltan. Trabajos que el proyecto necesita pero que el presupuesto deja fuera. El total parece más barato y la diferencia vuelve como trabajos adicionales. Pide a cada licitador que enumere lo que excluye.
• Mediciones infladas. Más metros cuadrados de alicatado, metros cúbicos de hormigón o metros de tubería de los que piden los planos. Comprueba las mediciones principales con los planos.
• Precios inflados. Precios unitarios de materiales y mano de obra muy por encima de las demás ofertas o del mercado. Comparar la misma partida en tres presupuestos los pone en evidencia enseguida.

Después, negocia. Repasa el presupuesto con el constructor partida por partida: añade lo que falta, corrige las mediciones, discute los precios y acordad un presupuesto revisado. Un presupuesto completo acaba costando menos que uno barato lleno de huecos. En una instalación mecánica y eléctrica compleja que dirigí, esto redujo un 15 % el presupuesto inicial de ejecución, sin perder calidad ni plazo.

Compara lo comparable: si un constructor presupuesta otra memoria de calidades, pídele que vuelva a presupuestar la de referencia. Si no, estarás comparando casas distintas.

44. Firma un contrato que proteja el precio y el plazo

• Alcance y precio. El contrato remite al proyecto, a la memoria de calidades y al presupuesto acordado. Lo que no figura en ellos no está incluido, y ambas partes lo saben.
• Cambios por escrito. Cualquier cambio, y cualquier adicional, necesita una orden de cambio por escrito con su precio, aprobada por ti antes de ejecutar el trabajo. No después.
• Un plan de obra que firma el constructor. La obra dividida en fases con fechas, acordada contigo y con el constructor. Es la base de los pagos y de cualquier penalización por retraso.
• Pago contra obra medida. Paga cada mes contra una certificación de obra de lo realmente ejecutado, no por fechas ni a petición. En una obra con dirección facultativa, el arquitecto técnico elabora y firma las certificaciones y el arquitecto las aprueba (Ley 38/1999, artículos 12 y 13). Compruébalas en la obra antes de pagar.
• Retención. Retén una parte de cada pago hasta la recepción. Una referencia útil: la ley de edificación permite al promotor retener el 5 % del coste de ejecución de la obra en lugar de la garantía de un año por defectos de acabado (artículo 19.1.a). Incluye la retención en el contrato.
• Licencia o declaración responsable. En Andalucía la ley de urbanismo (Ley 7/2021 de impulso para la sostenibilidad del territorio de Andalucía, LISTA) decide qué obras necesitan licencia urbanística del ayuntamiento y cuáles pueden empezar con una declaración responsable. Las obras en una vivienda existente en suelo urbano que no alteran su ocupación ni su altura, ni aumentan la edificabilidad ni el número de viviendas, pueden empezar el mismo día en que presentas la declaración responsable con el proyecto o la memoria que exijan, y también las obras menores que no requieren proyecto (artículo 138). En suelo rústico esta vía solo cubre las obras menores y las de eficiencia energética o energías renovables. Todo lo demás, incluida una vivienda nueva o una ampliación, necesita licencia (artículo 137). El ayuntamiento tiene tres meses desde la solicitud completa para resolver; si no contesta, la licencia se entiende otorgada, pero nunca para algo que prohíba la ordenación urbanística (artículo 140). Salvo que diga otra cosa, la licencia te da un año para empezar las obras y tres para terminarlas, y la declaración responsable seis meses y dos años; ambos plazos se pueden prorrogar antes de que venzan (artículo 141). La licencia debe exhibirse en un cartel en la obra (artículo 143).
• Impuestos locales. El ayuntamiento cobra además el ICIO y la tasa de la licencia. El ICIO se calcula sobre el coste de ejecución material de la obra, sin IVA, honorarios profesionales ni beneficio del constructor, a un tipo que fija cada ayuntamiento hasta el 4 % (Real Decreto Legislativo 2/2004, Ley reguladora de las Haciendas Locales, artículos 100 a 102). Lo pagas tú como dueño de la obra. Si es el constructor quien solicita la licencia, lo paga él y te lo repercute (artículo 101). Se calcula primero sobre tu presupuesto y se ajusta al coste real al final (artículo 103). Pregunta en tu ayuntamiento qué normas, tipos y bonificaciones se aplican.

55. Controla el plan de obra y la ejecución

Un plan de obra bien pensado es lo que hace que un proyecto termine a tiempo. Acuérdalo con el constructor antes de empezar y síguelo cada semana: las fases, quién trabaja en la obra y cuándo, y qué hay que pedir con antelación.

• Sigue el avance frente al plan de obra, no frente a las promesas. Cuando una fase se retrasa, averigua el motivo esa misma semana: falta de operarios, materiales que llegan tarde, una consulta del proyecto que nadie ha respondido.
• Despeja el camino al constructor. Las decisiones, los planos y los materiales que dependen de ti tienen que llegar antes de que el constructor los necesite. La mayoría de los retrasos que acaban en reclamaciones empiezan ahí.
• Mantén los oficios en secuencia. La estructura, las instalaciones y los acabados se solapan. Bien coordinada, la obra termina antes. Mal coordinada, los equipos se esperan unos a otros y tú pagas la espera.
• Revisa cada certificación contra la obra medida antes de pagarla, y cada adicional contra el contrato.
• Calidad en obra. El arquitecto técnico controla la calidad de la ejecución. Pide los informes y los ensayos, sobre todo de la estructura y de la impermeabilización.

El control ahorra tiempo además de dinero. En mis proyectos, un plan de obra revisado cada semana con el constructor y las decisiones tomadas a tiempo hicieron que la obra terminara antes que cuando se dejaba planificar al constructor por su cuenta.

66. Recepción y garantías

• Recepción formal. La obra se entrega con un acta de recepción firmada por ti y por el constructor, a la que se adjunta el certificado final de obra. Anota en ella cada defecto (repasos) con una fecha para corregirlo. Si la obra no está terminada o no se ajusta al contrato, puedes rechazar la recepción, indicando los motivos por escrito (Ley 38/1999, artículo 6). Libera la retención solo cuando los defectos estén corregidos.
• No dejes pasar los 30 días. Una vez que el constructor te notifica por escrito que la obra ha terminado, la recepción se entiende hecha si no formulas reservas ni rechazo por escrito en 30 días, salvo que el contrato diga otra cosa (artículo 6.4). Desde el extranjero, encarga a alguien que revise la casa antes de esa fecha.
• Documentación final. El certificado final de obra firmado por la dirección facultativa, los planos de lo realmente construido, los manuales y las garantías, y el Libro del Edificio que la ley dice que debes recibir.
• Autorización para usar la vivienda. Antes de entrar a vivir, la ocupación tiene que quedar habilitada ante el ayuntamiento. En Andalucía, una vivienda terminada con licencia o declaración responsable se habilita con una declaración responsable de ocupación, acompañada del certificado final de obra (Ley 7/2021, artículo 138). Las compañías suministradoras la piden para el contrato definitivo (artículo 142), y el notario para la escritura de obra nueva terminada (disposición adicional novena). Comprueba qué más pide tu ayuntamiento.
• Garantías. Contadas desde la recepción, o desde la fecha en que se corrijan los defectos anotados en ella: 1 año por defectos de acabado, 3 años por defectos que afecten a la habitabilidad y 10 años por daños estructurales (Ley 38/1999, artículo 17).
• Seguro decenal. Obligatorio para las viviendas nuevas (artículo 19). Si construyes una única vivienda para uso propio estás exento, pero si la vendes antes de que pasen 10 años tienes que contratarlo por el tiempo que quede, salvo que el comprador te exonere.

¿Cuánto costará la casa cada año? IBI, cuotas de comunidad si las hay, seguro y, para los no residentes, el impuesto sobre la vivienda aunque no la alquilen. Calcúlalo con la calculadora de gastos anuales.

Lista de comprobación

• Programa por escrito: estancias, acabados, instalaciones, presupuesto, fecha de entrada
• Arquitecto y arquitecto técnico designados
• Proyecto de ejecución con mediciones y memoria de calidades recibido
• Proyecto revisado en busca de lagunas e incoherencias antes de licitar
• Al menos tres presupuestos sobre el mismo proyecto y las mismas mediciones
• Presupuestos comparados partida por partida: partidas que faltan, mediciones, precios
• Presupuesto revisado acordado con el constructor elegido
• Contrato firmado: alcance, cambios por escrito, plan de obra, pago contra certificaciones
• Licencia urbanística concedida o declaración responsable presentada, ICIO y tasa pagados
• Informe semanal con fotos acordado
• Cada certificación mensual comprobada en obra antes de pagarla
• Casa revisada en los 30 días siguientes a la notificación de fin de obra
• Acta de recepción firmada con la lista de repasos
• Certificado final de obra, Libro del Edificio recibidos, declaración responsable de ocupación presentada