Ещё покупаете жильё или участок? Начните с нашего руководства по покупке недвижимости в Испании иностранцем: NIE, свой юрист и проверка лицензий — до любых работ.
1. Решите, кто управляет проектом
В строительном проекте кто-то должен каждый день отвечать за каждое решение: что строится, по какой цене и к какому сроку. Если вы живёте за границей, этим человеком не можете быть вы, на связи по телефону. Прежде чем начинать, разберитесь, кто за что отвечает:
Кто за что отвечает в испанском строительном проекте
- Вы — promotor (заказчик). Владелец, который платит и принимает решения. По закону именно вы заказываете проект и работы.
- Архитектор. Разрабатывает проект и как director de obra (руководитель работ) руководит строительством. Для жилых зданий закон требует участия архитектора (Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación, статьи 10 и 12).
- Arquitecto técnico (aparejador, инженер технического надзора). Руководит производством работ на объекте и контролирует качество работ и материалов (статья 13). Вместе с архитектором он составляет dirección facultativa — авторский и технический надзор.
- Подрядчик (constructor). Выполняет работы своими силами и с субподрядчиками. Его интересы противоположны вашим: больше работ — больше счетов.
- Руководитель проекта (по желанию). Ваш представитель. Ведёт бюджет, тендеры, договоры и график, проверяет каждый счёт и отчитывается перед вами простым языком.
Dirección facultativa отвечает за техническую сторону. Деньги, сроки и подрядчики остаются на вас. Профессиональный заказчик — компания или инвестор — никогда не ведёт эту часть в одиночку: у него либо есть свой отдел капитального строительства, либо он нанимает независимого руководителя проекта. Для одного дома нанять специалиста почти всегда дешевле, чем учиться на собственных деньгах.
Один контакт, а не десять. Кто бы вас ни представлял, пусть он будет единственным, кто общается с подрядчиком, и единственным, кто отчитывается перед вами: короткий письменный отчёт с фотографиями каждую неделю.
2. Получите полный проект до запроса цен
Большинство счетов за «дополнительные работы» начинается в проекте, а не на объекте. Каждая позиция, которой нет в чертежах или спецификации, потом становится дополнительной работой, и цену на неё назначают, когда альтернативы у вас уже нет.
- Сначала техническое задание. Запишите, что вы хотите: помещения, отделку, инженерные системы (отопление, кондиционирование, солнечные панели, бассейн), бюджет и дату заселения. Архитектор проектирует по этому заданию.
- Рабочий проект. Запросите полный proyecto de ejecución (рабочий проект), а не только базовый проект, нужный для разрешения. В нём описана каждая позиция, есть ведомость объёмов работ (mediciones) и смета.
- Проверьте проект до тендера. Сверьте его с техническим заданием, ищите пробелы, несоответствия между чертежами и спецификацией и позиции, которые просто не описаны. Каждая ошибка, исправленная сейчас, — это на одну дополнительную работу меньше потом, а часто и более дешёвое техническое решение.
- Зафиксируйте спецификацию. Марки, серии и качество материалов должны быть прописаны. «Или аналог» без указания эталона — открытая дверь.
Типичные пробелы: работы, которые никто не описал, — например, подпорные стены, подключение к сетям водоснабжения, электроснабжения и канализации или благоустройство территории. Подрядчик оценивает чертежи, а всё, что за их пределами, потом возвращается как дополнительные работы.
Рабочий проектProyecto de ejecución
Чертежи, спецификация и объёмы работ
Полный рабочий проект описывает каждую позицию: чертежи, спецификацию материалов и инженерных систем, объёмы работ и смету. Именно его оценивают подрядчики, поэтому все считают одинаковые работы, и именно он служит ориентиром для любых дополнительных работ позже.
Ley 38/1999, статья 2.2
3. Сравнивайте сметы построчно
Попросите как минимум трёх подрядчиков оценить один и тот же проект и одну и ту же ведомость объёмов работ. Затем сравнивайте сметы (presupuestos) построчно, а не по итоговой сумме. Вот три проблемы, которые я встречаю чаще всего:
На что смотреть в смете подрядчика
- Пропущенные позиции. Работы, которые нужны по проекту, но в смету не включены. Итог выглядит дешевле, а разница возвращается в виде дополнительных работ. Попросите каждого участника тендера перечислить, что не включено.
- Завышенные объёмы. Больше квадратных метров плитки, кубометров бетона или метров труб, чем нужно по чертежам. Сверьте основные объёмы с чертежами.
- Завышенные цены. Единичные расценки на материалы и работы заметно выше, чем у других участников или на рынке. Сравнение одной и той же строки в трёх сметах сразу их показывает.
Затем ведите переговоры. Пройдите смету с подрядчиком строка за строкой: добавьте пропущенное, исправьте объёмы, оспорьте цены и согласуйте исправленную смету. Полная смета в итоге обходится дешевле, чем дешёвая, но полная дыр. На сложном объекте с инженерными системами, которым я руководил, это сократило первоначальный строительный бюджет на 15% без потери качества и сроков.
Сравнивайте сопоставимое: если подрядчик оценил другую спецификацию, попросите его пересчитать эталонную. Иначе вы сравниваете разные дома.
4. Подпишите договор, который защищает цену и сроки
- Объём и цена. Договор ссылается на проект, спецификацию и согласованную смету. Чего в них нет, то не включено, и обе стороны это знают.
- Изменения — только письменно. Любое изменение и любая дополнительная работа требуют письменного распоряжения с ценой, которое вы одобряете до выполнения работ. А не после.
- График, подписанный подрядчиком. Работы разбиты на этапы с датами, согласованными с вами и подрядчиком. Это основа для платежей и для штрафов за просрочку.
- Оплата по принятым объёмам. Платите ежемесячно по акту фактически выполненных работ (certificación de obra), а не по дате или по запросу. Если работами руководит dirección facultativa, акты составляет и подписывает arquitecto técnico, а утверждает архитектор (Ley 38/1999, статьи 12 и 13). Перед оплатой сверьте их с объектом.
- Удержание. Удерживайте часть каждого платежа до приёмки. Полезный ориентир: закон о строительстве разрешает заказчику (promotor) удерживать 5% стоимости строительства вместо годовой гарантии на дефекты отделки (статья 19.1.a). Пропишите удержание в договоре.
- Разрешение или declaración responsable. В Андалусии закон о градостроительстве (Ley 7/2021 de impulso para la sostenibilidad del territorio de Andalucía, LISTA) определяет, какие работы требуют разрешения на строительство (licencia urbanística) от мэрии, а какие можно начать по declaración responsable (уведомлению под ответственность заявителя). Работы в существующем жилье на городской земле, которые не меняют ни площадь застройки, ни высоту и не добавляют ни площади, ни квартир, можно начать в тот же день, когда вы подали declaración responsable с нужным проектом или описанием работ; так же и мелкие работы, которым проект не нужен (статья 138). На сельской земле (suelo rústico) этот путь охватывает только мелкие работы и работы по энергоэффективности или возобновляемой энергетике. Всё остальное, в том числе новый дом или пристройка, требует разрешения (статья 137). У мэрии есть три месяца с подачи полной заявки, чтобы принять решение; если она не ответила, разрешение считается выданным, но никогда для того, что запрещают градостроительные правила (статья 140). Если в разрешении не указано иное, оно даёт год на начало работ и три года на их завершение, а declaración responsable шесть месяцев и два года; оба срока можно продлить, пока они не истекли (статья 141). Разрешение должно висеть на табличке на объекте (статья 143).
- Местные налоги. Мэрия также взимает налог на строительство (ICIO) и сбор за разрешение. ICIO начисляется на прямую стоимость выполнения работ, без IVA, гонораров специалистов и прибыли подрядчика, по ставке, которую каждая мэрия устанавливает в пределах 4% (Real Decreto Legislativo 2/2004, Ley reguladora de las Haciendas Locales, статьи 100–102). Платите его вы как заказчик работ. Если разрешение оформляет подрядчик, налог платит он и перевыставляет его вам (статья 101). Сначала его рассчитывают по вашей смете, а в конце пересчитывают по фактической стоимости (статья 103). Уточните в своей мэрии, какие правила, ставки и льготы действуют.
5. Контролируйте график и работы на объекте
Продуманный график производства работ — то, что позволяет закончить проект вовремя. Согласуйте его с подрядчиком до начала работ и отслеживайте каждую неделю: этапы, кто и когда работает на объекте и что нужно заказать заранее.
- Отслеживайте ход работ по графику, а не по обещаниям. Если этап отстаёт, выясните причину на той же неделе: не хватает рабочих, задерживаются материалы, вопрос по проекту, на который никто не ответил.
- Освобождайте подрядчику фронт работ. Решения, чертежи и материалы, за которые отвечаете вы, должны поступать раньше, чем они понадобятся подрядчику. Большинство задержек, которые потом превращаются в претензии, начинается именно здесь.
- Соблюдайте последовательность работ. Конструкции, инженерные системы и отделка пересекаются по времени. При хорошей координации работы заканчиваются раньше. При плохой бригады ждут друг друга, а за ожидание платите вы.
- Проверяйте каждый акт по фактическим объёмам до оплаты, а каждую дополнительную работу — по договору.
- Качество на объекте. Arquitecto técnico контролирует качество выполнения работ. Запрашивайте отчёты и результаты испытаний, особенно по несущим конструкциям и гидроизоляции.
Контроль экономит не только деньги, но и время. На моих проектах график, который каждую неделю проверялся вместе с подрядчиком, и своевременно принятые решения позволяли закончить работы быстрее, чем когда подрядчик планировал всё сам.
6. Приёмка и гарантии
- Официальная приёмка. Работы передаются по акту приёмки (acta de recepción), который подписываете вы и подрядчик и к которому прилагается итоговый сертификат о завершении работ. Внесите в него все дефекты (перечень замечаний) с датой их устранения. Если работы не закончены или не соответствуют договору, вы можете отказаться от приёмки, письменно указав причины (Ley 38/1999, статья 6). Удержанные деньги выплачивайте только после устранения дефектов.
- Не пропустите 30 дней. После того как подрядчик письменно уведомит вас о завершении работ, приёмка считается состоявшейся, если в течение 30 дней вы письменно не заявите замечаний или отказа; договор может предусматривать иное (статья 6.4). Если вы за границей, поручите кому-нибудь осмотреть дом до этого срока.
- Итоговые документы. Итоговый сертификат о завершении работ, подписанный dirección facultativa, исполнительные чертежи, инструкции и гарантии, а также паспорт здания (Libro del Edificio), который вы по закону должны получить.
- Разрешение на заселение. Прежде чем въехать, заселение нужно оформить в мэрии. В Андалусии готовое жильё, построенное по разрешению или declaración responsable, оформляют по declaración responsable о заселении вместе с итоговым сертификатом о завершении работ (Ley 7/2021, статья 138). Коммунальные компании требуют её для постоянного договора поставки (статья 142), а нотариус для акта о завершённом строительстве (девятое дополнительное положение). Уточните, что ещё требует ваша мэрия.
- Гарантии. Считая с момента приёмки или с даты устранения внесённых в акт дефектов: 1 год на дефекты отделки, 3 года на дефекты, влияющие на пригодность для проживания, 10 лет на повреждения несущих конструкций (Ley 38/1999, статья 17).
- Десятилетняя страховка (seguro decenal). Обязательна для новых домов (статья 19). Если вы строите один дом для собственного проживания, вы от неё освобождены, но если продаёте его в течение 10 лет, страховку нужно оформить на оставшийся срок, если только покупатель не освободит вас от этого.
Сколько дом будет стоить в год? IBI, взносы в общину, если она есть, страховка, а для нерезидентов ещё и налог на жильё, даже если вы его не сдаёте. Посчитайте в калькуляторе расходов на содержание.
Чек-лист
- Техническое задание записано: помещения, отделка, инженерные системы, бюджет, дата заселения
- Назначены архитектор и arquitecto técnico
- Получен рабочий проект с ведомостью объёмов работ и спецификацией
- Проект проверен на пробелы и несоответствия до тендера
- Минимум три сметы по одному проекту и одной ведомости объёмов работ
- Сметы сравнены построчно: пропущенные позиции, объёмы, цены
- С выбранным подрядчиком согласована исправленная смета
- Договор подписан: объём, письменные изменения, график, оплата по актам
- Получено разрешение на строительство или подана declaración responsable, ICIO и сборы оплачены
- Согласован еженедельный отчёт с фотографиями
- Каждый ежемесячный акт сверен с объектом до оплаты
- Дом осмотрен в течение 30 дней после уведомления о завершении работ
- Подписан акт приёмки с перечнем дефектов
- Получены итоговый сертификат и Libro del Edificio, подана declaración responsable о заселении
